| 上傳日期： |
2023/1/2 |
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| 865KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
12月31日，克而瑞發(fā)布2022年12月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額572億元，華潤、萬科單月銷售額分別為496、430億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期452億元降至430億元。12月單月銷售過百億房企為19家，較去年同期減少15家，對比2020年同期減少26家。
點評：
12月房企銷售額環(huán)比+29%，同比-30%、較前值+2.5pct，銷售降幅持續(xù)收窄。2022年12月，50家房企單月銷售金額6,124億元，環(huán)比+29%，較21年同比-30%、較前值+2.5pct，單月銷售同比降幅繼續(xù)收窄；銷售面積為3,391萬方，環(huán)比+19%，較21年同比-41%、較前值-1pct。雖然房企銷售已經(jīng)連續(xù)17個月大幅下降，歷史上較為罕見，但考慮到近期供給端三箭齊下推動房企信用修復(fù)，需求端高能級城市四限政策加速放松，疊加疫情改善、基數(shù)走低等積極因素逐步出現(xiàn)，我們認(rèn)為后續(xù)銷售基本面將逐步修復(fù)，但同時考慮到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢，因而預(yù)計銷售改善節(jié)奏也會慢于以往周期，但弱復(fù)蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長的政策友好期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。值得關(guān)注的是，我們預(yù)計2023年行業(yè)結(jié)構(gòu)彈性將更強，一二線城市基本面彈性將更強；優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性將更強，并集中度將進一步提升；并且我們認(rèn)為一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進入長短期成長共振。
12月單月銷售：保利、華潤、萬科排名前三，優(yōu)質(zhì)房企改善明顯、分化持續(xù)加大。從單月銷售來看，保利銷售排名第一，華潤、萬科分別位列二三。其中，碧桂園280億（YOY-6%）、萬科430億（YOY-32%）、保利572億（YOY+56%）、融創(chuàng)81億（YOY-83%）、華潤496億（YOY+10%）、中海388億（YOY-2%）、招蛇426億（YOY-3%）、世茂71億（YOY-37%）、綠城373億（YOY+17%）、金地204億（YOY-15%）、旭輝62億（YOY-71%）、中南68億（YOY-53%）、龍湖200億（YOY-50%）、陽光城14億（YOY-86%）、金科35億（YOY-74%）、新城71億（YOY-66%）、建發(fā)房產(chǎn)255億（YOY+10%）、濱江204億（YOY+40%）、華發(fā)178億（YOY-8%）、越秀231億（YOY+15%）等。12月房企銷售連續(xù)17個月普降，改善趨勢確定，但企業(yè)分化明顯加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：保利+56%、濱江+40%、仁恒+24%、綠城+17%、越秀+15%、華潤+10%、建發(fā)+10%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
前12月累計銷售：碧桂園、保利、萬科排名前三，累計銷售普降中房企分化加大。從累計銷售來看，碧桂園位列第一，保利、萬科位列二、三。其中，碧桂園4,643億（YOY-39%）、保利4,573億（YOY-15%）、萬科4,202億（YOY-33%）、融創(chuàng)1,692億（YOY-72%）、中海2,955億（YOY-20%）、招蛇2,926億（YOY-10%）、金地2,218億（YOY-23%）、華潤3,013億（YOY-5%）、世茂865億（YOY-68%）、綠城3,003億（YOY-14%）、金茂1,550億（YOY-34%）、龍湖2,033億（YOY-30%）、旭輝1,237億（YOY-50%）、陽光城428億（YOY-77%）、中南640億（YOY-68%）、新城1,165億（YOY-50%）、金科671億（YOY-64%）、建發(fā)房產(chǎn)1,703億（YOY0%）、濱江1,539億（YOY-9%）、華發(fā)1,202億（YOY -1%）、越秀1,260億（YOY+9%）等。2022年全年，盡管大多數(shù)房企銷售均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但分化趨勢也更為顯著，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+9%、建發(fā)房產(chǎn)0%、華發(fā)-1%、仁恒-1%、華潤-5%、濱江-9%、招蛇-10%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
投資分析意見：地產(chǎn)銷售曲折復(fù)蘇，未來結(jié)構(gòu)彈性可期，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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