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事項(xiàng)：
　　近日克而瑞公布2022年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
　　平安觀點(diǎn)：
　　百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售全年降幅超四成，12月單月降幅略微擴(kuò)大。受房?jī)r(jià)下行、新房交付與收入預(yù)期等擔(dān)憂，2022年樓市成交大幅承壓，克而瑞百?gòu)?qiáng)房企全年銷(xiāo)售額7.3萬(wàn)億元，同比下降42.3%，銷(xiāo)售面積4.5億平米，同比下降46.7%；其中12月單月銷(xiāo)售額7542億元、銷(xiāo)售面積4645萬(wàn)平米，同比分別下降31.5%、34.9%，較11月擴(kuò)大3.9個(gè)、1.1個(gè)百分點(diǎn)，或一定程度上受近期防疫政策調(diào)整、客戶到訪看盤(pán)人數(shù)減少影響。短期來(lái)看，考慮春節(jié)臨近疊加疫情擾動(dòng)、收入預(yù)期仍偏謹(jǐn)慎等影響，成交或延續(xù)低位，中期隨著政策效果顯現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)、交付問(wèn)題緩解，樓市成交有望逐步改善，維持2023年全國(guó)銷(xiāo)售面積同比降4.5%、銷(xiāo)售額同比降5.6%的判斷。
　　TOP1-10累計(jì)降幅最小，千億房企降至20家。從銷(xiāo)售門(mén)檻看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企2022年銷(xiāo)售金額分別下滑41.3%、41.6%、51.7%、52.8%、42.8%，銷(xiāo)售達(dá)千億的房企數(shù)量?jī)H20家，較2021年43家大幅減少。從各梯隊(duì)表現(xiàn)看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企2022年銷(xiāo)售金額分別下滑33.2%、41.5%、52.2%、54.1%、43.6%，其中TOP1-10房企以央國(guó)企為主、銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于其他梯隊(duì)。預(yù)計(jì)2023年房企銷(xiāo)售表現(xiàn)延續(xù)分化，高信用房企憑借品牌背書(shū)、融資與拿地優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。
　　僅越秀、濱江完成全年目標(biāo)，碧桂園、保利、萬(wàn)科位居銷(xiāo)售前三。從目標(biāo)完成度看，公開(kāi)披露2022年銷(xiāo)售目標(biāo)的10家房企中，僅越秀、濱江完成銷(xiāo)售目標(biāo)。從銷(xiāo)售增速看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企中近9成2022年銷(xiāo)售同比下滑，降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)36家，下滑20%-50%為32家，下滑0%-20%為21家，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的為11家；我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家主流房企中僅越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)（同比增9.4%至1260億元），建發(fā)股份、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展銷(xiāo)售額降幅在20%以內(nèi)，分別下滑0.8%、1.4%、4.6%、9.0%、10.5%、14.5%。從銷(xiāo)售金額看，碧桂園、保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海位居銷(xiāo)售前五，全年銷(xiāo)售額分別為4643億元、4573億元、4202億元、3013億元、2955億元，前三房企銷(xiāo)售差距有所縮窄。
　　投資建議：受防疫政策調(diào)整等影響，12月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售降幅環(huán)比略有擴(kuò)大，全年降幅超四成。樓市銷(xiāo)售壓力猶存、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”、“滿足行業(yè)合理融資需求”、“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”背景下，近期南京、東莞、佛山等高能級(jí)城市陸續(xù)松綁限購(gòu)，后續(xù)需求端支持仍然可期。從房企表現(xiàn)看，高信用房企全年銷(xiāo)售表現(xiàn)明顯占優(yōu)，近期萬(wàn)科、保利、華發(fā)等房企積極把握股權(quán)融資放開(kāi)的機(jī)會(huì)，有望進(jìn)一步降低負(fù)債、擴(kuò)充資金實(shí)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額繼續(xù)提升。投資建議方面，我們強(qiáng)調(diào)當(dāng)前行業(yè)政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，短期政策博弈及股權(quán)融資主題機(jī)會(huì)仍存，中期行業(yè)筑底企穩(wěn)、基本面修復(fù)將推動(dòng)行情延續(xù)。短期建議關(guān)注政策彈性大的超跌房企如金地集團(tuán)、新城控股等；持續(xù)關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：政策改善及時(shí)性低于預(yù)期將導(dǎo)致樓市調(diào)整幅度擴(kuò)大、調(diào)整時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前行業(yè)下行壓力、房企資金風(fēng)險(xiǎn)仍存，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約展期情形；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若地市持續(xù)遇冷，多數(shù)房企新增土儲(chǔ)規(guī)模不足，將對(duì)后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響進(jìn)而影響行業(yè)銷(xiāo)售、投資、開(kāi)工、竣工等。