>> 浙商證券-宏觀跟蹤報(bào)告-奪回失去的牛市系列研究六：房地產(chǎn)如何走過過渡期？-230103
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2023/1/4 |
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pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
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作者： |
李超,林成煒 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡期的政策分為供給側(cè)和需求側(cè)兩方面：需求側(cè)的核心是解決當(dāng)前銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的問題，我們預(yù)計(jì)未來仍有增量政策有待推出，需求側(cè)的漸進(jìn)放松將向更多頭部二線城市以及一線城市擴(kuò)展，5年期LPR也有可能在未來進(jìn)一步調(diào)降。供給側(cè)的核心是按“保項(xiàng)目+階段性保主體”的政策導(dǎo)向?qū)⒌禺a(chǎn)投資逐步轉(zhuǎn)向“三低”主體過渡，核心政策當(dāng)前已基本出臺完畢。新發(fā)展模式過渡期地產(chǎn)投資將承受階段性壓力，城市更新將對投資發(fā)揮支撐作用。地產(chǎn)領(lǐng)域政策預(yù)期的明確將助力權(quán)益市場在23年奪回失去的牛市。
地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡期需求端仍有增量政策，供給端核心政策已基本出臺完畢2022年3月國務(wù)院金融委會議首次提出地產(chǎn)新發(fā)展模式，會議指出：“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)：“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領(lǐng)域工作的重中之重。
我們曾于前期系列報(bào)告中指出，新發(fā)展模式的核心是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進(jìn)一步提升；從供給主體看，低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)將占據(jù)更高比重；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步公用事業(yè)化。預(yù)計(jì)2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預(yù)期。
當(dāng)前處于轉(zhuǎn)向地產(chǎn)新發(fā)展模式的過渡期，我們認(rèn)為過渡期的政策核心分為供給側(cè)和需求側(cè)兩方面：需求側(cè)的核心是解決當(dāng)前銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的問題，我們預(yù)計(jì)未來仍有增量政策有待推出，需求側(cè)的漸進(jìn)放松將向更多頭部二線城市以及一線城市擴(kuò)展，5年期LPR也有可能在未來進(jìn)一步調(diào)降。供給側(cè)的核心是按“保項(xiàng)目+階段性保主體”的政策導(dǎo)向?qū)⒌禺a(chǎn)投資逐步轉(zhuǎn)向“三低”主體過渡，核心政策當(dāng)前已基本出臺完畢。
地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡期的需求側(cè)核心是需求政策陸續(xù)放松，未來仍有增量空間當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然面臨銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的問題，我們預(yù)計(jì)在地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡期內(nèi)，需求側(cè)政策仍將漸進(jìn)放松，對應(yīng)中財(cái)辦在經(jīng)濟(jì)工作會議熱點(diǎn)問題問答中指出：“要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求”。
根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國已有超300省市（縣）出臺政策超千條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等方面。前期政策調(diào)整主要以三四線城市為主，Q4以來政策放松逐漸覆蓋頭部二線城市，11月杭州對“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策進(jìn)行放松并降低二套房首付比；12月南京進(jìn)一步降低二套房貸款首付比，取消認(rèn)房又認(rèn)貸；武漢限時(shí)解除對二環(huán)外限購；廈門也放松局部區(qū)域限購。未來我們認(rèn)為相關(guān)的需求側(cè)政策優(yōu)化可能進(jìn)一步向更多頭部二線城市以及一線城市擴(kuò)展，力爭通過銷售改善解決房企現(xiàn)金流問題；此外，5年期LPR也有可能在未來進(jìn)一步調(diào)降。
在需求側(cè)漸進(jìn)放松的過程中，房價(jià)仍是重點(diǎn)關(guān)注的對象，一旦房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲則可能動(dòng)用房產(chǎn)稅等政策進(jìn)行對沖，“房住不炒”仍是地產(chǎn)所有政策之本。
供給端政策已基本出臺完畢，“保項(xiàng)目+階段性保主體”的政策導(dǎo)向延續(xù)至明年我們曾于前期報(bào)告指出：近期主管部門對地產(chǎn)的支持政策頻發(fā)（以三支箭作為代表），從三支箭當(dāng)前的惠及主體來看，當(dāng)前的政策導(dǎo)向是“保項(xiàng)目+階段性保主體”。前者仍是當(dāng)前地產(chǎn)政策的重心所在；后者主要針對部分核心民營地產(chǎn)龍頭或焦點(diǎn)企業(yè)開展，核心目的在于防止重大項(xiàng)目暴雷而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們預(yù)計(jì)這一政策組合將延續(xù)至2023年，上述政策導(dǎo)向?qū)εまD(zhuǎn)市場預(yù)期作用較為緩慢，但可以托而不舉保障當(dāng)前的民企存量項(xiàng)目順利完工平穩(wěn)過渡，逐漸轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式。一是“第一支箭”《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》支持地產(chǎn)企業(yè)融資但仍有較為明顯的“保項(xiàng)目痕跡”，首條“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放”中便指出：“金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)”，金融機(jī)構(gòu)落實(shí)新16條要求與房企敲定授信意向合作主要覆蓋部分核心民企。二是“第二支箭”，交易商協(xié)會在人民銀行支持下繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），當(dāng)前惠及民企主體與上文的授信意向主體基本重合。三是“第三支箭”，證監(jiān)會恢復(fù)涉房上市公司并購重組以及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等，但相關(guān)條款指向“保交樓”和“保民生”仍是重點(diǎn)。
地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡期的供給側(cè)核心是地產(chǎn)投資主體逐步切換向“三低”主體如何將地產(chǎn)投資逐步轉(zhuǎn)向“三低”主體尤其是風(fēng)格更為穩(wěn)健的國企主導(dǎo)是過渡期供給側(cè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
從供給主體的監(jiān)管特征來看，未來國有性質(zhì)的主體可能更多參與地產(chǎn)投資并在住房供應(yīng)和保障體系中發(fā)揮更大的作用。一是未來地產(chǎn)行業(yè)的參與主體將更多以“低負(fù)債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的形態(tài)出現(xiàn)，諸如“三條紅線”等對行業(yè)杠桿的約束仍將存在；國企相對民企運(yùn)營風(fēng)格更為穩(wěn)健，資金成本優(yōu)勢強(qiáng)，在這一監(jiān)管環(huán)境下具備更強(qiáng)競爭優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來民營企業(yè)可能更多通過與國企合作代建的形式參與地產(chǎn)投資。二是
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