>> 浙商證券-宏觀跟蹤報告-奪回失去的牛市系列研究四：房地產(chǎn)新發(fā)展模式會怎樣？-230102
| 上傳日期： |
2023/1/2 |
大小： |
593KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
李超,林成煒 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
核心觀點
2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領(lǐng)域工作的重中之重。我們認(rèn)為新發(fā)展模式的核心是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進(jìn)一步提升；從供給主體看，低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)將占據(jù)更高比重；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步公用事業(yè)化。預(yù)計2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預(yù)期。地產(chǎn)領(lǐng)域政策預(yù)期的明確將助力權(quán)益市場在23年奪回失去的牛市。
地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023工作重點，核心是多主體供給、多渠道保障、租購并舉
2022年3月國務(wù)院金融委會議首次提出地產(chǎn)新發(fā)展模式，會議指出：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領(lǐng)域工作的重中之重。對于新發(fā)展模式的內(nèi)涵，中共二十大會議報告以及《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》兩份中長期頂層設(shè)計文件中對房地產(chǎn)市場提出的最核心要求為：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”（下文簡稱“要求”）。
對于“要求”的具體內(nèi)涵，2018年兩會期間住建部長王蒙徽曾進(jìn)行解釋：“一是大力發(fā)展住房租賃市場，二是因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；三是促進(jìn)大中小城市協(xié)同發(fā)展；四是大力推進(jìn)棚戶區(qū)和公租房建設(shè)，將外來人口和城市無房戶納入公租房保障體系?！苯Y(jié)合上述定義以及部分過往相關(guān)文件，我們認(rèn)為新發(fā)展模式的內(nèi)涵是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進(jìn)一步提升；從供給主體看，國有性質(zhì)的主體要更多參與并在住房供應(yīng)和保障體系中發(fā)揮更大的作用；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步公用事業(yè)化。
多主體供給的核心是低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)更多參與地產(chǎn)投資
多主體供給的核心是豐富地產(chǎn)市場的參與主體，低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)的企業(yè)尤其是國有性質(zhì)的主體要更多參與并在住房供應(yīng)和保障體系中發(fā)揮更大的作用。
一是未來對行業(yè)主體的監(jiān)管要求可能使得國企的占比自然提升。2022年12月中財辦在中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神問答中曾指出：研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。這一表述意味著未來地產(chǎn)行業(yè)的參與主體將更多以“低負(fù)債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的形態(tài)出現(xiàn)，諸如“三條紅線”等對行業(yè)杠桿的約束仍將存在。國企相對民企運營風(fēng)格更為穩(wěn)健，資金成本優(yōu)勢強(qiáng)，在這一監(jiān)管環(huán)境下具備更強(qiáng)競爭優(yōu)勢，預(yù)計未來民營企業(yè)可能更多通過與國企合作代建的形式參與地產(chǎn)投資。
二是保障房營利性相對較低但占比將提升，國有主體優(yōu)勢相對更大。2021年住建部發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，新聞發(fā)布會解讀中進(jìn)一步明確“多主體供給”是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體均可以參與發(fā)展，集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等均可以加以利用，改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應(yīng)者的情況。在“多渠道保障”的要求下，意味著未來供給體系中除商品房外，保障房的供給也要進(jìn)一步提升。保障房的盈利性低于商品房，客觀上需要國有性質(zhì)主體在未來地產(chǎn)投資中發(fā)揮更大的主導(dǎo)作用。
自十九大首提“要求”以來，我國地產(chǎn)投資確實呈現(xiàn)國有化占比提高的特征：根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年地產(chǎn)投資中國有占比不足5%，2020年已升至6.4%，我們預(yù)計這一方向會在地產(chǎn)的中長期規(guī)劃中進(jìn)一步明確，這一趨勢也將進(jìn)一步加速。
多渠道保障的核心是完善保障性住房的供給體系，保障房的供給占比提升
多渠道保障的核心是完善保障性住房的供給體系，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》一文中曾明確指出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中：保障性租賃住房主要針對人口凈流入重點城市中新市民和新青年的住房問題；公共租賃住房主要針對城鎮(zhèn)住房和收入雙困難家庭，目前已經(jīng)基本解決，未來不再是發(fā)力重心；共有產(chǎn)權(quán)住房主要幫助有一定經(jīng)濟(jì)實力但買不起房子的居民盡快改善居住條件。三種類型中，保障性租賃住房將是未來政策的最重要抓手。
預(yù)計未來保障房在我國住房供應(yīng)體系中的占比將持續(xù)提升，住建部住房保障司司長曹金彪曾表示“新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上”?！耙蟆敝谐掷m(xù)強(qiáng)調(diào)租購并舉，也意味著未來保障性租賃住房將在房屋體系中發(fā)揮更為重要的作用。
行業(yè)格局預(yù)計公用事業(yè)化，拿地價格、銷售價格、房屋品質(zhì)均有要求
自2021年推行集中供地以來，為控制房價和地價在合理區(qū)間，曾在限房價、限地價等領(lǐng)域提出諸多約束性政策。政策推行以
|
|
