>> 浙商證券-魯商發(fā)展(600223)點評報告：地產(chǎn)剝離節(jié)奏推進，輕裝上陣估值修復可期-230103
| 上傳日期： |
2023/1/4 |
大小： |
854KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
馬莉,湯秀潔,王長龍 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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公司擬以59.1億元向關聯(lián)方山東城發(fā)出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，交易對價略有溢價，本次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組及關聯(lián)交易，不會導致公司控制權變更。
交易對象：上市公司控股股東山東商業(yè)集團下屬全資企業(yè)山東城發(fā)集團。
交易標的：上市公司及其全資子公司持有的魯商置業(yè)、新城鎮(zhèn)、創(chuàng)新發(fā)展、菏澤置業(yè)、臨沂地產(chǎn)100%股權、臨沂置業(yè)51%股權、臨沂金置業(yè)44.1%股權、臨沂發(fā)展32%股權，以及上市公司對標的公司及其下屬公司的全部債權。
交易對價：標的資產(chǎn)估值合計59.1億元（對應賬面凈資產(chǎn)產(chǎn)值58億元），其中地產(chǎn)公司股權估值16億元，債權標的資產(chǎn)估值43.1億元。
支付方式：為現(xiàn)金支付，其中第一批交割魯商置業(yè)、新城鎮(zhèn)、創(chuàng)新發(fā)展、臨沂金置業(yè)、臨沂發(fā)展、臨沂地產(chǎn)股權債權，山東城發(fā)于協(xié)議書生效5日內(nèi)支付不低于對價的50%，12個月內(nèi)支付剩余。第二批交割菏澤置業(yè)和臨沂置業(yè)股權債權，山東城發(fā)于23年10月31日前支付不低于對價的50%，12個月內(nèi)支付剩余。
交易影響：剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務后資產(chǎn)負債率明顯優(yōu)化，表觀凈利潤將明顯改善優(yōu)
化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：本次交易后，魯商發(fā)展資產(chǎn)負債率將由90.84%下降至61.27%，流動比率將由1.11上升至1.93，速動比率將由0.21上升至1.78。
提升盈利能力：21年公司營業(yè)收入同比-9%，其中房地產(chǎn)銷售同比-19%；房地產(chǎn)銷售全年毛利率僅17%，盈利能力遠低于化妝品（64%）、醫(yī)藥（58%）、原料及添加劑（37%）等業(yè)務，拖累公司表觀業(yè)績。此次置出房地產(chǎn)業(yè)務，公司將聚焦高成長性、高附加值的醫(yī)藥健康板塊，整體盈利水平有望修復。
交易后上市公司主要財務指標（括號內(nèi)為交易前）：2022年1-10月：營業(yè)收入27.5億元（104.2億元），歸母凈利潤2.1億元（-9038萬元）；2021年：營業(yè)收入31.3億元（123.6億元），歸母凈利潤1.9億元（3.6億元）
未來展望：剝離房地產(chǎn)開發(fā)輕裝上陣，加碼玻尿酸產(chǎn)業(yè)鏈，重點聚焦美妝業(yè)務
復盤：公司由傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，但2021年起因房地產(chǎn)業(yè)績持續(xù)承壓，表觀業(yè)績波動較大，產(chǎn)生估值折價，后續(xù)將迎來估值重塑。魯商發(fā)展原為傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司，于2008年借殼ST萬杰上市，2015年初設養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，2018年通過收購魯商集團旗下山東福瑞達醫(yī)藥100%股權開始由房地產(chǎn)為主向健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，布局生物醫(yī)藥和化妝品產(chǎn)業(yè)；2020年收購山東焦點生物60%股權，補充化妝品和食品級玻尿酸原料環(huán)節(jié)；2023年起剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，聚焦大健康。
展望：未來將聚焦福瑞達系列業(yè)務，以醫(yī)藥和化妝品為核心業(yè)務，前景可期。福瑞達醫(yī)藥集團是魯商全資子公司，涉及原料藥、藥品、醫(yī)療器械、保健食品、食品、化妝品等領域，是玻尿酸行業(yè)領軍者。
1）化妝品業(yè)務：主品牌為璦爾博士和頤蓮。21年化妝品收入14.9億（+117%），其中頤蓮6.5億（+73%），璦爾博士7.4億（+272%），核心公司福瑞達生物凈利潤1.7億元，對應凈利率10%-12%。22年Q1-Q3化妝品收入14.3億（+44%），其中頤蓮5.4億（+26%），璦爾博士7.5億（+53%），，其中受濟南新工廠產(chǎn)能爬坡等因素影響，單Q3凈利率低于10%略有波動，后續(xù)有望企穩(wěn)回升。
2）原料板塊：主要為焦點生物（全球第二大玻尿酸原料龍頭、控股60%）和福瑞達生物科技（聚谷氨酸、依克多因等化妝品食品原料）。21年收入2.4億（+22%），毛利率37.1%；22年1-9月收入2.3億（+32%）。
3）醫(yī)藥板塊：主要為博士倫福瑞達（持股30%，眼骨科玻尿酸產(chǎn)品如潤潔）+明仁福瑞達（持股60.71%，中成藥等）。21年持股30%的博士倫福瑞達凈利潤2.4億元，貢獻投資收益6930萬元；持股60.71%的明仁福瑞達，凈利潤2194萬元，并表凈利潤1332萬。
2021年底選舉原福瑞達醫(yī)藥集團總經(jīng)理賈慶文先生為新董事長，符合公司轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略。賈慶文先生為山東大學制藥工程碩士，主任藥師。2014年1月至2019年1月任山東省藥學科學院副院長兼新藥評價中心主任；2019年1月至2021年1月任山東福瑞達醫(yī)藥集團總經(jīng)理；2019年3月至今任魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展董事；2021年1月至今任福瑞達醫(yī)藥集團黨委書記、副董事長；2021年3月至今任魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司總經(jīng)理。
美妝動態(tài)：渠道+產(chǎn)品+品牌多維發(fā)力，有望維持高增且凈利率有望進一步改善
1）渠道：Q3受分銷影響美妝毛利率短暫承壓，預計未來將控制線上分銷占比，進一步聚焦直營。2）產(chǎn)品：預計璦爾博士將圍繞褐藻系列提升中高端產(chǎn)品占比，推動客單價及盈利能力上行；頤蓮在保持噴霧大單品地位同時，將發(fā)力第二梯隊產(chǎn)品打造，如10月上新嘭嘭霜反饋良好，23年有望繼續(xù)延展面霜品類布局。3）品牌：4+N體系戰(zhàn)略明確，新銳品牌詮潤定位弱敏肌增速較快，未來預計可貢獻明顯增量。
盈利預測與估值
公司卡位高成長高景氣的玻尿酸賽道，擬出置地產(chǎn)業(yè)務，積極轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)，化妝品業(yè)務揚帆起航，有望迎來估值體系重塑。假設房地產(chǎn)業(yè)務順利剝離，我們調(diào)整22-24年歸母凈利潤預測為1.7/4.0/5.1億元，同比-52%/+133%/+26%，對應PE為68/2
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