>> 國金證券-宏觀專題研究報告：地產(chǎn)政策再加碼，未來需關(guān)注什么？-230108
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
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| 2480KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
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作者： |
趙偉,楊飛 |
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“見微知著”系列第37期：政策跟蹤方面，近期地產(chǎn)放松再加碼，或?qū)⒅С种懈吣芗壋鞘行枨筢尫?，后續(xù)還需關(guān)注竣工投資與總體投資的分化；中觀跟蹤方面，疫后修復開啟，物流已恢復至疫前水平，人流、線下消費修復至去年5月水平。
熱點思考：地產(chǎn)需求側(cè)地區(qū)銷售分化或?qū)⒓觿?，供給側(cè)竣工投資或好于總體
12月以來地產(chǎn)政策從供給到需求持續(xù)加碼，近期需求端政策加快推進。12月以來，地產(chǎn)供給側(cè)信貸、債券融資支持進一步聚焦優(yōu)質(zhì)房企，股權(quán)融資支持加快落地。需求側(cè)中央表態(tài)指出著力擴大內(nèi)需、支持住房改善等消費，比如：1月5日，住建部表示加大對首套房購買支持；政策上發(fā)布首套房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，相比于9月底，符合條件的城市范圍顯著擴大，由23個增加至38個。
前期政策效果有待提高，供給端融資改善跡象顯現(xiàn)、但總體仍處低位，首套利率下調(diào)等需求措施改善效果不明顯。12月地產(chǎn)信用債凈融資轉(zhuǎn)正、股權(quán)融資加快落地，但總體融資規(guī)模仍處低位；地產(chǎn)投資回落，11月投資同比較三季度平均同比下降7個百分點。全國多地住房貸款利率顯著下行，但銷售仍低迷，比如溫州、武漢貸款利率分別下調(diào)30、20bp，但四季度銷售同比降幅較三季度明顯走擴。
地產(chǎn)供需格局變化或使未來銷售呈現(xiàn)地區(qū)分化，政策對有需求基礎(chǔ)的高能級城市仍有支撐，但對需求已有所透支的中低能級城市效果有限。低能級城市地產(chǎn)政策應出盡出，但由于需求透支、人口流出等限制，銷售延續(xù)低迷；相較之下，高能級城市更具需求恢復彈性，但由于地產(chǎn)市場信心低迷、收入預期走弱等因素，地產(chǎn)銷售疲軟，目前政策覆蓋范圍已擴大至中高能級城市，或帶動購房需求釋放。
供給側(cè)投資結(jié)構(gòu)亦或進一步分化，竣工相關(guān)投資或好于總體投資。過往地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)運作模式下，地產(chǎn)竣工基數(shù)本就偏低，同時地產(chǎn)問題暴露進一步推遲竣工進程；近期“保交樓”訴求明顯提升、相關(guān)政策不斷發(fā)力，或帶動竣工投資加快落地；但銷售延續(xù)低迷、拿地意愿走弱或仍將掣肘開工投資、進而壓制整體投資。
疫后修復跟蹤：人流物流修復進程加快，人流修復帶動線下消費開始修復
疫后人流修復進程加快，市內(nèi)、跨區(qū)人口流動均顯著提升、普遍修復至去年5月水平。本周全國樣本城市地鐵客運量較上周提升35%、已修復至去年5月水平，反映市內(nèi)人口流動力度的全國擁堵延時指數(shù)較上周提升8.6%，12月下旬以來，多數(shù)城市商圈客流顯著提升，武漢、重慶等地提升幅度較大?？鐓^(qū)人流方面，國內(nèi)執(zhí)行航班架次較上周提升33%，映射跨區(qū)人口流動的全國遷徙規(guī)模提升35%。
人流修復帶動線下消費場景開始修復，代表連鎖餐飲疫情歇業(yè)率降至去年以來最低水平，流水恢復強度明顯回升。上周代表連鎖餐飲全國疫情歇業(yè)率進一步回落、較前周下降7個百分點至0%；全國流水恢復強度明顯回升、較前周上漲22.5個百分點至52%，但總體水平仍然偏低、目前恢復至去年5月的流水水平。
物流運力亦加快恢復，公路貨運、郵政快遞均已達疫情前水平。本周高速公路貨車通行量、鐵路貨運運輸貨物量分別較上周提升3.7%、4.3%，已恢復至疫前水平；郵政快遞攬收恢復強度較上周提升18.7個百分點至139%、投遞恢復強度提升9.6個百分點至121%。上周全國整車貨運流量指數(shù)較前周提升9.4%；分地區(qū)看，多數(shù)地區(qū)公路貨運指數(shù)明顯提升，前周跌幅最大的黑龍江周環(huán)比提升22%。
風險提示：疫情反復，數(shù)據(jù)統(tǒng)計存在誤差或遺漏。
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