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需求側(cè)：2022年居民新增存款17.8萬(wàn)億，新增貸款3.8萬(wàn)億
　　22年12月，居民部門新增存款28903億元，同比增加10011億元，環(huán)比增加6403億元；全年居民部門累計(jì)新增存款17.8萬(wàn)億元，同比增加79400億元（+80.2%）。12月新增信貸14000億元，同比增加2700億元，環(huán)比增加1900億元；其中居民短貸新增-113億元，同比減少270億元，環(huán)比減少638億元；居民中長(zhǎng)貸新增1865億元，同比少增1693億元，環(huán)比減少238億元。全年新增居民中長(zhǎng)貸2.75萬(wàn)億元，新增居民中長(zhǎng)貸占新增人民幣貸款比重約12.9%。截至12月20日，全國(guó)首/二套房按揭利率下限分別為4.10%/4.90%。103個(gè)重點(diǎn)城市主流首/二套房貸利率為4.09%/4.91%，主流銀行平均放款周期28天。
　　供給側(cè)：增信債權(quán)工具加速落地，優(yōu)質(zhì)民企合理融資需求得到有序支持
　　22年12月房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債506億元，環(huán)比+38.1%，同比+11.0%，單月凈融資-51億元。其中境內(nèi)債單月發(fā)行504億元，單月凈融資39億元；境外發(fā)債規(guī)?；芈?，單月發(fā)行2億元，單月凈融資額約-90億元。具體來(lái)看，主流國(guó)央企仍保持相對(duì)暢通融資渠道；而在央行支持下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，截至12月31日，（不完全統(tǒng)計(jì)）已有8家房企披露申請(qǐng)“第二支箭”儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，合計(jì)額度達(dá)1210億元。自11月29日龍湖集團(tuán)融資支持工具首單成功發(fā)行后，12月美的、金輝、碧桂園及新城加速推進(jìn)。22年9/10/11月，抵押補(bǔ)充貸款（PSL）當(dāng)月分別新增1082/1543/3675億元，為“保交樓”提供有力的資金保障。截至22年末，PSL余額為3.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.5%。
　　民企存量債務(wù)展期及重組方面，華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光城涉及已到期債券（或部分）本金以及（或）應(yīng)計(jì)利息商議展期和債務(wù)重組的情況。
　　截至23年1月11日，C-REITs產(chǎn)品已增至24只。從上市日到至今的二級(jí)市場(chǎng)收益情況來(lái)看，除平安廣州廣河、中金安徽交控及華夏中國(guó)交建高速REIT破發(fā)外，其他產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益，其中9只股價(jià)（截至23-1-11）較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅14.6%。中證估值方面，截至23年1月11日，周內(nèi)房地產(chǎn)板塊的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園及保障房公募REITs產(chǎn)品的中證估值價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，REITs估值均值為3.52元，較上周同期均值上漲0.04元；估值收益率方面，14只REITs中證估值收益率較上周同期均值上行3.98BP，達(dá)6.35%。
　　投資建議：2022年地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號(hào)，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了行業(yè)信心；需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1）持續(xù)看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來(lái)市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等；2）持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，推薦萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來(lái)運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，推薦華潤(rùn)置地、上海臨港等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。