>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評：四項(xiàng)行動標(biāo)本兼治，齊心協(xié)同力促復(fù)蘇-230111
| 上傳日期： |
2023/1/11 |
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| 461KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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我們認(rèn)為，資產(chǎn)激活，負(fù)債接續(xù)，權(quán)益補(bǔ)充和預(yù)期提升四項(xiàng)行動中，資產(chǎn)激活是關(guān)鍵。融資性現(xiàn)金流預(yù)計無法長期背離經(jīng)營性現(xiàn)金流，改善當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售仍是政策發(fā)力點(diǎn)。同時，政策持續(xù)創(chuàng)新，疏通需求堵點(diǎn)。我們預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨友善的政策環(huán)境，復(fù)蘇不至，寬松不止。
▍1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。會議提出針對具有系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”，“負(fù)債接續(xù)”，“權(quán)益補(bǔ)充”和“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。同日，住建部印發(fā)意見，推動住房公積金業(yè)務(wù)更加好辦易辦，努力實(shí)現(xiàn)住房公積金在全國范圍內(nèi)無差別受理，同標(biāo)準(zhǔn)辦理。日前，深圳允許二手房交易可“帶押過戶”，推進(jìn)二手交易繁榮。
▍資產(chǎn)激活是關(guān)鍵，融資性現(xiàn)金流無法長期背離經(jīng)營性現(xiàn)金流。所謂資產(chǎn)激活，其實(shí)就是促進(jìn)銷售復(fù)蘇。2022年12月，居民中長期消費(fèi)性貸款環(huán)比增長超過1800億，住房消費(fèi)信貸投放較之10月相對低點(diǎn)有了明顯改善，但較往年同期仍然下降明顯。居民消費(fèi)信心弱，置業(yè)熱情低，尚需要各方積極出臺政策，力促房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。我們預(yù)計，未來按揭貸款利率仍將持續(xù)下降，首次和改善置業(yè)的首付款條件將持續(xù)優(yōu)化。
▍政策持續(xù)創(chuàng)新，疏通需求“堵點(diǎn)”。本輪政策持續(xù)創(chuàng)新，不斷疏通需求堵點(diǎn)。例如，住建部大力推動住房公積金好辦易辦，以7*24小時線上辦事服務(wù)等模式有效降低群眾使用公積金的不必要門檻。2021年底，住房公積金結(jié)余資金12942億元，我們預(yù)計有效盤活這部分資金也能明顯提振住房需求。不能帶押過戶顯著增加了二手房交易風(fēng)險，賣舊買新的連環(huán)單不能成立，反過來以乘數(shù)效應(yīng)降低了住房市場的總需求。在北京、深圳等地積極推進(jìn)帶押過戶，我們預(yù)計將有效支持賣舊買新，賣小買大的合理自住和改善需求。此類政策，既是過去幾輪周期所罕見的，相信也是能取得切實(shí)作用的。
▍負(fù)債接續(xù)和權(quán)益補(bǔ)充，避免企業(yè)出現(xiàn)進(jìn)一步的信用風(fēng)險，從而陷入惡性循環(huán)。政策認(rèn)識到，部分房企是具有系統(tǒng)重要性的，是不能任由其短期資產(chǎn)去化困難發(fā)酵為整體風(fēng)險的。我們預(yù)計，未來金融機(jī)構(gòu)，尤其是銀行對于房地產(chǎn)的信貸投放將更加積極，地產(chǎn)股再融資將持續(xù)推動。
▍風(fēng)險因素：房地產(chǎn)市場基本面尚未復(fù)蘇的風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)報表受部分高價地影響，業(yè)績走低的風(fēng)險。
▍復(fù)蘇不至，預(yù)計政策不止，看好地產(chǎn)藍(lán)籌。我們認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議充分肯定了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用。面對當(dāng)前需求持續(xù)下行，企業(yè)和宏觀風(fēng)險不斷疊加的局面，我們預(yù)計供給側(cè)和需求側(cè)政策將繼續(xù)形成合力，推動市場銷售拐點(diǎn)和信用拐點(diǎn)早日出現(xiàn)。我們看好地產(chǎn)藍(lán)籌，推薦萬科A(萬科企業(yè))，華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華僑城、金地集團(tuán)、陸家嘴、金融街、華潤置地、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國和美的置業(yè)。
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