>> 中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)2022年全年及12月房企銷售融資點評：行業(yè)銷售尋底中分化，股債融資雙雙恢復(fù)-230110
| 上傳日期： |
2023/1/10 |
大小： |
1065KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
竺勁,黃嘯天 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
回顧2022年，行業(yè)銷售在尋底中出現(xiàn)分化，重點城市新房銷售降幅高于二手房，下半年成交仍處于低位，12月新房銷售出現(xiàn)同比降幅收窄現(xiàn)象，伴隨信用修復(fù)及政策利好，新房需求有望出現(xiàn)反彈。百強房企中頭部優(yōu)質(zhì)房企降幅遠少于百強房企均值，抗風(fēng)險能力強的企業(yè)脫穎而出。盡管2022年境外融資受阻，縮量嚴(yán)重，四季度房地產(chǎn)金融16條及股權(quán)融資新政出臺，行業(yè)融資環(huán)境大為改善，12月境內(nèi)債融資環(huán)比增長了70%，行業(yè)最差的時間已經(jīng)過去。在信用修復(fù)和需求政策放松的背景下，銷售的復(fù)蘇將給板塊帶來明確機會，我們堅定看好拿地、銷售、業(yè)績均好的三好房企。
摘要
百強房企銷售同比下降42.3%,頭部房企表現(xiàn)更優(yōu)。2022年百強房企全口徑銷售金額為72942億元，同比下降42.3%；銷售面積為45077萬平，同比下降46.7%；新增貨值2914億元，同比下降52.5%。其中，TOP10房企銷售同比下降33.2%，銷售表現(xiàn)更優(yōu)。主流房企中，千億房企收縮至20家，越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、華潤置地、濱江集團年度銷售降幅均在10%以內(nèi)。12月百強房企銷售同比降幅擴大，銷售金額環(huán)比上升，面積環(huán)比上升，市場熱度較上月有所回暖。
2022年重點城市新房成交下降32%，二手房成交下降20%。2022年重點城市新房成交18451萬平，同比下降31.8%，一線/二線/三線城市下降25.3%/31.1%/43.6%。二手房方面，我們跟蹤的15個城市成交8742萬平，同比下降19.5%。
四季度股權(quán)融資開閘，債券融資向境內(nèi)集中。全年房企融資前低后高，四季度多部委政策頻出，三箭齊發(fā)助力行業(yè)融資。（1）股權(quán)再融資政策開閘，已有超26家AH股房企擬股權(quán)融資；（2）“第二支箭”助力修復(fù)優(yōu)質(zhì)民企債務(wù)融資能力，全年房企債券融資總額6074億元，下降27.4%，其中境內(nèi)債融資5086億元，下降17.1%，境外債融資1617億元人民幣，下降47.9%，行業(yè)境外融資能力大幅下降，企業(yè)轉(zhuǎn)向中票等境內(nèi)融資工具。12月房企債券融資總額為500億元，環(huán)比上升35.22%，其中境內(nèi)債環(huán)比+70%；（3）2022年房企公司債、短融、中票、資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率分別為3.50%、2.41%、3.52%和4.63%，除資產(chǎn)支持證券受房企信用影響外，其余融資工具利率下行49-111個BP。
我們堅定看好“三好房企”、信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇，推薦A股：萬科A、保利發(fā)展、金地集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團，港股：中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、碧桂園。后疫情時代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望雙雙修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云。我們同樣看好有能力參與不良項目處置的代建公司綠城管理控股。
風(fēng)險分析
房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：我們關(guān)注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：2022年下半年以來，全國多地疫情多發(fā)，施工進度受疫情影響較大，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營房企出險可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。
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