>> 海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告：地方差異分析及發(fā)展趨勢展望，預(yù)售資金監(jiān)管制度研究-230110
| 上傳日期： |
2023/1/10 |
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| 1830KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
涂力磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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此前研究回顧。本文是對2018年10月15日，海通地產(chǎn)外發(fā)文章《詳解預(yù)售制——政策分析及國際經(jīng)驗借鑒》的補充和細化。
中國商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度回顧。我國商品房預(yù)售概念最早起源于1994年正式推行的商品房預(yù)售制度。當時政策主要借鑒中國香港預(yù)售“樓花”的管理模式。商品房預(yù)售制度在運行中的主要爭議點在于，購房者在期房建設(shè)期就支付了全部房款，在后期開發(fā)過程中要承擔房屋交付風(fēng)險。而對于普通購房人而言，要清晰判斷項目交付能力又存在一定困難。我們認為中國預(yù)售資金監(jiān)管制度的發(fā)展歷程主要可以分為三個時期：1）政策初創(chuàng)期；2）政策修訂期；3）政策規(guī)范期。
中國各地預(yù)售資金監(jiān)管制度。從地方上看，各地預(yù)售資金監(jiān)管流程基本相同，但在實施細則上因地制宜，我們按不同城市能級，選取4個一線城市、12個二線城市和3個三線城市，分別從監(jiān)管主體、監(jiān)管方式、監(jiān)管比例以及是否允許保函置換等多個維度對地方商品房預(yù)售資金監(jiān)管要求進行梳理，發(fā)現(xiàn)各地對于預(yù)售資金監(jiān)管制度差異主要體現(xiàn)在預(yù)售資金監(jiān)管部分的比例的設(shè)置、提取條件等方面。
對“保函置換預(yù)售資金”定性和定量影響分析。2022年11月，銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，要求保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
1）對行業(yè)的影響。截至2022年9月30日，根據(jù)SW房地產(chǎn)開發(fā)，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)A股數(shù)量共計114家，合同負債共計約30160億元人民幣，短期借款約為2161億元人民幣。我們按照每家企業(yè)可以通過保函置換30%的比例進行測算，預(yù)計可為行業(yè)釋放出的流動性總量大約為9048億元人民幣；假設(shè)所有保函置換出的資金都用于償還短期借款，預(yù)計可覆蓋4.20倍短期債務(wù)。
2）對企業(yè)的影響。我們選取A股上市公司招商蛇口（001979.SZ），2022年3季報財務(wù)數(shù)據(jù)為例。并參考目前保函置換30%的現(xiàn)行政策，主要測算“保函置換比例設(shè)置”對該企業(yè)合同負債、短期債務(wù)和有息負債所產(chǎn)生的影響。若資金監(jiān)管比例額放松5%時，該企業(yè)可獲得9243百萬元的預(yù)售資金釋放凈增加額。此外，調(diào)整后公司“可支取預(yù)售款”對短期債務(wù)覆蓋率、以及對有息負債覆蓋率，大致提升17個百分點和2個百分點?；谝陨蠝y算，我們認為放松比例越大對房企優(yōu)化短債比及有息負債支付存在利好。以上過程可以有序傳導(dǎo)至投資預(yù)期改善，引導(dǎo)市場回歸良性循環(huán)。
未來啟示。首先，我們認為美國的預(yù)售制度和預(yù)售資金管理辦法同樣具參考意義：美國商品房交付前預(yù)售資金第三方全程監(jiān)管，交付時開發(fā)商憑驗收憑證取得房款。其次，我們認為預(yù)售資金監(jiān)管不搞“一刀切”，因企施策，縮短支取審批時限，更加精細化差異化進行預(yù)售資金監(jiān)管是大趨勢。此外，目前看整體開發(fā)環(huán)節(jié)，土地款占整體開發(fā)中資金支出較大，后階段是否可以推動按照工程節(jié)點進行地價和房價支付，也是學(xué)術(shù)界討論的方向。
風(fēng)險提示。行業(yè)面臨降價風(fēng)險和基本面下行風(fēng)險。
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