>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第1周周報(2022年12月31日-2023年1月6日)：二手房成交全線反彈；首套房利率將與當(dāng)?shù)胤績r漲跌掛鉤-230110
| 上傳日期： |
2023/1/10 |
大?。?/td>
| 2899KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
本周新房成交同比降幅明顯收窄，二手房成交同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。土地市場同環(huán)比量升價跌，溢價率同環(huán)比均下降。
核心觀點
本周新房成交同比降幅明顯收窄，二手房成交同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。43城新房成交面積333.6萬平，環(huán)比下降27.7%，同比下降14.3%，同比降幅較上周收窄了21.3個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為16.3%、-38.4%、17.6%，同比增速分別為4.7%、2.1%、63.8%，同比增速分別提升了39.7、10.0、90.9個百分點。15城二手房成交面積98.4萬平，環(huán)比上升1.9%，同比上升24.2%，同比增速較上周提升了52.5個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-31.2%、19.3%、12.8%，同比增速分別為3.6%、73.3%、57.1%，同比增速分別上升了29.8、91.3、28.6個百分點。
新房庫存面積與去化周期環(huán)比均降低，同比均上升。14城新房庫存面積為1.05億平，環(huán)比下降0.9%，同比上升1.5%，去化周期為15.3個月，環(huán)比下降0.2個月，同比上升4.5個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-3.6%、-0.8%、0.0%；去化周期分別為11.5、12.8、16.1個月，環(huán)比分別降低0.7、0.1、0.6個月。
土地市場同環(huán)比量升價跌，溢價率同環(huán)比均下降。百城土地成交建面8902萬平，環(huán)比上升9.0%，同比上升79.5%；成交土地總價為1475億元，環(huán)比上升4.2%，同比上升52.7%；樓面均價為1657元/平，環(huán)比下降4.4%，同比下降14.9%；百城成交土地溢價率為0.84%，環(huán)比下降57.1%，同比下降57.8%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為91.8億元，同比上升19.4%，環(huán)比上升38.1%；凈融資額為-19.4億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為91.8億元，同比上升36.4%，環(huán)比上升211.3%；凈融資額為74.1億元。民企國內(nèi)未發(fā)行債券；總償還量為93.5億元，同比上升408.2%，環(huán)比上升8451.6%；凈融資額為-93.5億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為+3.9%，較上周上漲6.7個百分點；相對滬深300收益為+1.1%，較上周上升5.0個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為13.56X，較上周上升0.51X。北上資金對電力設(shè)備、銀行和非銀金融加倉金額較大，分別為34.71、33.05和30.75億元。對房地產(chǎn)的持股占比上升0.02%（上周為下降0.05%），凈買入0.55億元（上周凈買入0.36億元）。
投資建議
本周中央層面，央行等部門發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。此次政策給予了房價疲軟的城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了中央對首套購房、剛需購房的支持，是2022年9月29日房貸政策的延續(xù)和升級，不同點在于：1）動態(tài)調(diào)節(jié)機制規(guī)定了入圍城市名單季度性調(diào)整，更多壓力城市能享受到政策紅利，同時，設(shè)立了房價三連漲即恢復(fù)全國統(tǒng)一利率下限的退出機制；2）929政策僅有3個月試行期，而0105新政暫未設(shè)定截止時限。根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，此次新政下，近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個，其中二線城市13個、三四線城市25個。地方層面，本周需求端政策放松涵蓋多個二線城市，成都局部放松限購，重慶放松限貸，長春、濰坊等放松公積金貸款，大連、漳州減稅降費。隨著疫情管控全面解除及核心城市需求端政策持續(xù)發(fā)力，住房需求有望逐漸得到釋放，本周看到了新房成交同比降幅明顯收窄、二手房成交全線反彈。
目前融資端和房企端的各類支持政策應(yīng)出盡出，我們認(rèn)為23年需求端的政策可能會迎來較大的變化，尤其是集中在核心城市的政策調(diào)整。但目前最為擔(dān)憂的問題仍然是購房者的信心和預(yù)期，我們預(yù)計需求端最早或在2023年3、4月才會出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能。預(yù)計一季度政策節(jié)奏加快，在觀察落地效果的同時重點關(guān)注基本面恢復(fù)更快的以及受融資政策邊際利好更多的房企。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集團、萬科A、綠地控股、龍湖集團。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
|
|
