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政策面：央行、銀保監(jiān)會(huì)建立房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，多地需求端放松態(tài)勢(shì)延續(xù)。中央：1)央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2)央行：落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度。支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)。各地：1）西安市改善房企融資政策，9家銀行為30余家房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持580.5億元；2）深圳市調(diào)整貸款政策，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款；3）蘇州市發(fā)布資金監(jiān)管政策，明確住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管；4）鄭州、揚(yáng)州、烏魯木齊發(fā)布組合政策，多角度刺激購(gòu)房市場(chǎng)；5）長(zhǎng)春、蘭州、柳州等多個(gè)城市發(fā)布公積金調(diào)整政策，增加公積金貸款額度、發(fā)布開(kāi)通商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)等政策。
　　基本面：本周新房及二手房市場(chǎng)成交面積環(huán)比均微降，同比均保持正增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)成交面積同比增幅表現(xiàn)亮眼。30大中城市商品房成交面積354萬(wàn)平，環(huán)比-3.0%，環(huán)比較上周下降34.8pct；同比+11.6%，同比較上周增加33.5pct。新房市場(chǎng)分線城市來(lái)看，本周一線城市同環(huán)比均上升，二三線城市環(huán)比下降、同比上升。18城二手房成交面積102萬(wàn)平，環(huán)比-0.7%，環(huán)比增速較上周下降7.5pct，同比+40.7%，同比增速較上周上漲64.7pct。二手房市場(chǎng)分線城市來(lái)看，本周一三線城市環(huán)比下降，二線城市同環(huán)比均上升。
　　板塊行情：SW房地產(chǎn)上漲3.88%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)1.05pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲5.85%，跑輸大盤(pán)0.27pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名3。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上升13.17%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤(pán)7.05pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
　　本周觀點(diǎn)：本周央行、銀保監(jiān)會(huì)建立房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，符合條件可以下調(diào)房貸利率下限的城市數(shù)量增加。我們?cè)?022年10月25日外發(fā)報(bào)告《鑒以往知未來(lái)之房地產(chǎn)周期底部特征研究》中測(cè)算了降低房貸利率對(duì)家庭支出成本的影響，我們認(rèn)為，降低房貸利率能夠有效的降低購(gòu)房月供，與降低首付等舉措相比，在當(dāng)前收入預(yù)期不穩(wěn)定的情況下降低房貸利率是推動(dòng)需求端回暖更為有效的手段。本周新房、二手房市場(chǎng)成交同比均保持增長(zhǎng)，我們認(rèn)為，成交增長(zhǎng)既受到疫情感染影響減小的影響也可能受到部分地區(qū)元旦成交數(shù)據(jù)滯后備案的影響。我們認(rèn)為政策寬松周期會(huì)延長(zhǎng)至2023年全年，其中2023Q1政策力度會(huì)持續(xù)加碼企穩(wěn)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)。結(jié)合供給側(cè)政策扶持優(yōu)質(zhì)房企力度逐步加強(qiáng)，我們繼續(xù)看好2023年兩類(lèi)房企跑出Alpha：1）頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，穿越周期確定性強(qiáng)，定增有望率先通過(guò)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表：保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)；2）中型和地域性穩(wěn)健類(lèi)公司：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。房地產(chǎn)交易量修復(fù)利好中介公司：貝殼?？⒐ぢ氏刃迯?fù)利好物業(yè)公司2023年業(yè)績(jī)修復(fù)，重點(diǎn)推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房企開(kāi)發(fā)資金到位速度不及預(yù)期，融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期。