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事件
　　2023年1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。
　　點(diǎn)評(píng)
　　“資產(chǎn)激活”與保交樓行動(dòng)目標(biāo)一致，盤活房企資產(chǎn)，維持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)前部分房企深陷現(xiàn)金流困境，新增土儲(chǔ)基本停滯、已開(kāi)工項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、未開(kāi)工項(xiàng)目難以啟動(dòng)，資產(chǎn)激活即是助力房企回歸正常經(jīng)營(yíng)：①通過(guò)保交樓專項(xiàng)借款（國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行）、保交樓貸款支持計(jì)劃（央行免息再貸款）等政策工具支持增量和存量項(xiàng)目的竣工交付工作，維持市場(chǎng)信心。②在市場(chǎng)化、法治化的原則下，支持對(duì)房企間項(xiàng)目收并購(gòu)，如加強(qiáng)對(duì)并購(gòu)貸和并購(gòu)股權(quán)融資的金融支持、適度寬松央國(guó)企資產(chǎn)負(fù)債率要求等，保障市場(chǎng)的合理供給和按期交付。③REITs擴(kuò)容至市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，助力房企盤活重資產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
　　“負(fù)債接續(xù)”或通過(guò)發(fā)債增信、提高授信、“債轉(zhuǎn)股”、債券置換和支持展期等方式推進(jìn)。①在交易商協(xié)會(huì)支持下，以中債增信、央地聯(lián)合增信等方式支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債，碧桂園、新城控股、金輝集團(tuán)等多家房企已成功發(fā)債，后續(xù)支持范圍或擴(kuò)大，且內(nèi)保外貸也將緩解房企海外債壓力。②在金融16條政策支持下，多家銀行積極和各類型房企合作簽約，提高房企授信額度，支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款和保函置換等。③支持房企債權(quán)人如供應(yīng)商、施工單位、銀行和金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行“債轉(zhuǎn)股”，緩解房企非公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)壓力。④支持房企在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件前置換要約，以新債換舊債，減少短期償債壓力；支持房企通過(guò)協(xié)商對(duì)債務(wù)進(jìn)行合理展期，給予困難房企“以時(shí)間換空間”的機(jī)會(huì)。
　　“權(quán)益補(bǔ)充”即股權(quán)融資支持，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表狀況。2022年11月證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。截至2023年1月9日，已有30余家房企和涉房上市公司發(fā)布定增或配股計(jì)劃，包括萬(wàn)科A、招商蛇口、華發(fā)股份、金科股份、華夏幸福、陸家嘴等（各類型房企均有參與），主要用途包括包括購(gòu)買資產(chǎn)、補(bǔ)充流動(dòng)性資金、保交樓和償債等。股權(quán)融資的放開(kāi)能在不增加負(fù)債的情況下為行業(yè)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和流動(dòng)性，增加權(quán)益的補(bǔ)充，改善資產(chǎn)負(fù)債表，后續(xù)預(yù)計(jì)有更多房企推進(jìn)股權(quán)融資計(jì)劃。
　　“預(yù)期提升”是行業(yè)復(fù)蘇的持續(xù)動(dòng)力，關(guān)鍵在于銷量和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。銷售復(fù)蘇是行業(yè)回歸良性循環(huán)的基石，結(jié)合近期住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)等多部分的積極表態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)在需求側(cè)的政策將持續(xù)落地，信貸支持、購(gòu)房限制寬松都將進(jìn)一步加大，尤其將釋放置換性改善需求的購(gòu)買力。在供給側(cè)股債融資持續(xù)支持，需求側(cè)寬松預(yù)期加大力度的背景下，我們認(rèn)為尚未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企有或更大的彈性，如碧桂園、新城控股、中駿集團(tuán)控股等，同時(shí)關(guān)聯(lián)的物管公司在保交樓和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，也有較大恢復(fù)空間。
　　投資建議
　　在供給側(cè)融資支持力度和范圍持續(xù)加大的背景下，我們認(rèn)為尚未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企中，估值偏低的標(biāo)的股價(jià)有更大的恢復(fù)彈性，如碧桂園、中駿集團(tuán)控股等。而我們認(rèn)為頭部央國(guó)企和改善型房企更受需求側(cè)寬松政策的利好，依然建議關(guān)注建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約