>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2022年1-12月房企銷售融資數(shù)據(jù)點評：銷售環(huán)比修復(fù)分化格局延續(xù)，融資環(huán)境持續(xù)改善-230110
| 上傳日期： |
2023/1/11 |
大小： |
2065KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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百強房企銷售：累計銷售額同比降幅收窄，分化格局延續(xù)。2022年1-12月百強房企累計銷售金額為72941.70億元，同比下降42.26%，較上月收窄1.07pct，同比降幅自5月以來連續(xù)7個月縮小。百強房企單月全口徑銷售金額為7592.50億元，同比下降31.02%，單月同比跌幅擴大3.51pct，環(huán)比升23.92%。12月是房企沖刺年度業(yè)績、完成年度目標(biāo)的關(guān)鍵節(jié)點。盡管2022年12月百強單月銷售金額環(huán)比上升，但同比跌幅仍在3成以上，銷售依舊平淡。主要因為：1）11月防疫政策優(yōu)化后，各地感染人數(shù)短期內(nèi)有所上升，居民對于外出比較謹(jǐn)慎；2）售樓處和城市銷售也受到影響而停擺。隨著疫情緩和、居民康復(fù)，疫情對銷售的影響或?qū)p弱。
分梯隊看，TOP5房企單月銷售金額同比在1年內(nèi)首次轉(zhuǎn)為正增，其余梯隊累計同比跌幅仍然較大。累計全口徑銷售金額入榜門檻方面，12月百強房企TOP5/ TOP10/TOP20/ TOP50/ TOP100累計全口徑銷售金額入榜門檻分別為2955/ 1703/ 1004/ 401/141億元，同比增速-32.85%/-41.29%/-41.57%/-52.82%/-42.81%。各梯隊入榜門檻同比增速變動+10.22/-2.71/+0.87/-1.64/+4.87pct，除TOP10和TOP50之外跌幅均有收窄。權(quán)益口徑來看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜門檻同比跌幅分別變化+6.24/+2.50/+1.15/-7.95/+4.92pct，整體來看TOP5梯隊門檻改善程度較大。
從全年百強房企銷售數(shù)據(jù)來看，2022年TOP50僅有兩家房企（越秀地產(chǎn)，+6.6%；萬達(dá)集團，+55.0%）全年業(yè)績保持正增，其余房企均為負(fù)增長。2022年TOP50房企中排名提升幅度最大的前10名房企分別為：萬達(dá)集團(82→33↑49)、仁恒置地(54→27↑27)、武漢城建(57→34 ↑23)、國貿(mào)地產(chǎn)(74→51 ↑23)、電建地產(chǎn)(47→25 ↑22)、越秀地產(chǎn)(37→16 ↑21)、路勁集團(53→32 ↑21)、保利置業(yè)(60→40 ↑20)、中糧大悅城(56→37 ↑19)、首開股份(38→21 ↑17)。12月市場整體環(huán)比修復(fù)，房企銷售分化延續(xù)。多數(shù)房企單月業(yè)績環(huán)比增長。百強房企中有56家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比上升，占比接近六成。12月Top40房企中，國央企平均單月同比下跌16.90%，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地單月同比正增。民企平均單月同比下跌32.07%。除萬達(dá)集團、濱江集團為同比正增外，其余大多數(shù)民企同比跌幅仍在20%以上。部分區(qū)域型房企表現(xiàn)亮眼，重慶華宇集團、武漢城建等12月銷售額環(huán)比增幅較大。
融資：債券發(fā)行持續(xù)同比正增，平均利率上行。12月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模523.52億元，環(huán)比上升2.4%，同比上升5.1%，同比增速連續(xù)3個月保持正增。其中，境內(nèi)債發(fā)行508.57億元，同比增長20.1%，境外債發(fā)行14.95億元，同比下降80.0%，境外債發(fā)行規(guī)模為年內(nèi)第2低的水平，僅次于今年8月。境內(nèi)債方面，一般公司債、中票、短融、超短融和交易商主管ABN發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長，12月無新增企業(yè)債，證監(jiān)會主管ABS、定向工具與私募公司債發(fā)行規(guī)模下降。
12月境內(nèi)債整體平均期限和利率均有環(huán)比上升。境內(nèi)債平均期限4.50年，環(huán)比上升0.31年，平均利率3.49%，環(huán)比升25bp。境外債平均期限1.0年，環(huán)比下降1.59年，平均利率8.00%，相比11月上升168bp。境外債方面，12月只有綠景中國地產(chǎn)發(fā)行了期限1年、票面利率8%海外債券。分企業(yè)性質(zhì)來看，12月上市房企發(fā)行境內(nèi)債249.02億元，同比增長50.3%。整體規(guī)模為去年第3高，僅略低于2022年3月和7月（均超過250億元）。非上市房企發(fā)行規(guī)模259.55億元，同比增長0.7%。境內(nèi)債發(fā)行主體仍然以國企央企為主，國企發(fā)行期限延長，發(fā)行利率上行。民企和其他所有制企業(yè)發(fā)債96.30億元，發(fā)債主體包括碧桂園、美的置業(yè)、新城控股和新希望五新實業(yè)，民企發(fā)行期限延長，發(fā)行利率從11月的5.8%降至4.2%。
12月有2家上市房企評級被下調(diào)。無房企境外債違約，7筆境內(nèi)債券展期。與11月相比，違約事件數(shù)量少于上月（9例展期、1例本息違約），整體違約情況有所改善。債務(wù)到期壓力方面，2023年、2024年和2025年仍是償債高峰期。考慮行權(quán)因素后，2023年上半年1月、3月和4月償債壓力最高，房企單月債務(wù)到期規(guī)模分別為866.00、989.77、1127.74億元。2023年下半年7月、8月和9月償債規(guī)模較高。
政策托底疊加模式轉(zhuǎn)變，23年或可期待。隨三支箭等相關(guān)政策的落地、中央經(jīng)濟工作會中“住房消費”表述的引導(dǎo)、疫情防控措施的優(yōu)化、保交樓工作的持續(xù)推進(jìn)以及房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟增速中承擔(dān)的重要角色，我們認(rèn)為2023年一季度政策松綁有望繼續(xù)升級，疊加經(jīng)濟好轉(zhuǎn)后居民購買意愿修復(fù)，我們預(yù)計2023年全國商品房銷售面積和銷售金額有望恢復(fù)同比增長。從高頻數(shù)據(jù)來看，最近一周（2022/12/31-2023/01/06）30城新房成交面積319.24萬平方米，同比上升9.65%，環(huán)比下降22.75%，同比增速是近3個月以來首次轉(zhuǎn)正。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年元旦假期期間（12/31-1/2），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022/1/1-1/3）增長超兩成，也反映近期新房樓市熱度處在回升通道。板塊方面，我們認(rèn)為當(dāng)前底部趨勢已
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