久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

核心觀點(diǎn)：
　　近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是將住房改善和新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)并列，且排名第一，這是2014年后首次將房地產(chǎn)列入內(nèi)需的重點(diǎn)領(lǐng)域。會(huì)議的召開(kāi)強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)政策的預(yù)期，那么目前的地產(chǎn)政策到了什么階段了？未來(lái)還會(huì)有哪些政策會(huì)出臺(tái)呢？我們下面分別從供給端和需求端兩方面進(jìn)行闡釋。
　　供給端的問(wèn)題在于民營(yíng)房企的信用破滅導(dǎo)致房屋的竣工交付存在困難。而隨著房企暴雷事件的反復(fù)出現(xiàn)，購(gòu)房者亦擔(dān)憂竣工交付的問(wèn)題，購(gòu)房意愿較差。從政府的動(dòng)作來(lái)看，政府2022年的保交樓政策可以概括為“穩(wěn)住增量，解決存量”，即在避免出現(xiàn)更多的爛尾樓盤(pán)的情況下，積極解決存量的爛尾樓盤(pán)的問(wèn)題。
　　在“穩(wěn)住增量”方面，政府主要采取了以下措施：首先政府對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了持續(xù)的規(guī)范。此外，為了避免更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的暴雷導(dǎo)致出現(xiàn)更多的爛尾樓盤(pán)，自下半年以來(lái)，政府的政策也由單純的“保交樓”轉(zhuǎn)向了“保交樓，穩(wěn)主體”。具體來(lái)看，“穩(wěn)主體”的政策以“三支箭”為主要內(nèi)容，主要希望從股權(quán)和債券融資方面，改善優(yōu)質(zhì)房企當(dāng)前可能面臨的流動(dòng)性難題。監(jiān)管當(dāng)局預(yù)計(jì)將優(yōu)化優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，幫助企業(yè)度過(guò)當(dāng)下的流動(dòng)性危機(jī)。股權(quán)融資方面，我們認(rèn)為政府可能從兩個(gè)層面上發(fā)力：即盤(pán)活存量，引入增量。盤(pán)活存量方面，我們預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)REITs將逐步開(kāi)閘，幫助房企盤(pán)活存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其次，推動(dòng)存量住宅項(xiàng)目的盤(pán)活。在政府的撮合下，國(guó)央企收購(gòu)民企的住宅項(xiàng)目，從而幫助優(yōu)質(zhì)民企迅速回籠資金，改善資產(chǎn)負(fù)債表。不排除政府將直接引導(dǎo)央國(guó)企入股民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，直接從源頭上改善民營(yíng)企業(yè)的信用狀況。
　　我們認(rèn)為，當(dāng)前“保交樓”存在兩個(gè)大的問(wèn)題，一個(gè)是政府按照市場(chǎng)化的邏輯進(jìn)行“保交樓”，支持資金滯后且不足；
　　另外一個(gè)大的困難在于項(xiàng)目仍然位于出險(xiǎn)企業(yè)旗下，面臨各種糾紛，導(dǎo)致保交樓工作難以快速推進(jìn)。要解決保交樓的問(wèn)題，可能首要任務(wù)是將樓盤(pán)從出險(xiǎn)企業(yè)中剝離出來(lái)，阻隔“保交樓”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前的資金不足的問(wèn)題仍然較為明顯，我們預(yù)計(jì)國(guó)開(kāi)行等機(jī)構(gòu)的專(zhuān)項(xiàng)借款和紓困基金仍將持續(xù)加碼，規(guī)模將持續(xù)提升。此外監(jiān)管當(dāng)局亦將給予商業(yè)銀行更多的鼓勵(lì)和支持，鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極參與保交樓。
　　而在需求端，盡管自4月份以來(lái)，中央多次在中央工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，但整體上政策力度上相比于2014-2015年的政策寬松周期明顯偏弱。在“房住不炒”的大框架下，政策的寬松存在較為明顯的上限和邊界，難以像上一輪周期那樣做到“應(yīng)放盡放”。我們認(rèn)為，盡管后續(xù)的政策釋放可能仍有空間，但需求端的刺激政策的后續(xù)空間可能不大。預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將持續(xù)調(diào)整，后續(xù)二線城市的限購(gòu)政策可能將全部松綁，一線城市部分非核心區(qū)域（如上海臨港等）的限購(gòu)政策亦可能會(huì)進(jìn)行部分調(diào)整。
　　在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境和“房住不炒”的約束下，傳統(tǒng)的“三限”政策空間有限，且作用可能也相對(duì)有限。我們認(rèn)為，本輪政策的效果不彰，是買(mǎi)房意愿低和買(mǎi)房能力弱的共同結(jié)果。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的建設(shè)，居民普遍不缺房，且其對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期和收入的預(yù)期都相對(duì)偏弱。整體來(lái)看，我們認(rèn)為，造成居民需求端相對(duì)疲軟的原因并不在于房地產(chǎn)本身，而更多的與當(dāng)下的宏觀大環(huán)境有關(guān)，這也意味著需求端的后續(xù)政策的作用可能相當(dāng)有限，政策發(fā)力的重點(diǎn)更多的將集中在供給端
　　無(wú)論是“保交樓”還是“穩(wěn)企業(yè)”，政府手中的工具箱均較為豐富，且效果亦相對(duì)可觀。因此，在地產(chǎn)政策方面，我們認(rèn)為，政府更可能在“供給端”持續(xù)發(fā)力，通過(guò)開(kāi)放REITs融資、給予財(cái)政補(bǔ)貼等方式，“穩(wěn)企業(yè)，保交樓”。