>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評：三維度強(qiáng)化改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表-230110
| 上傳日期： |
2023/1/11 |
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| 749KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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明確“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”的具體內(nèi)涵
1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，明確了“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”的具體內(nèi)涵，同時繼續(xù)強(qiáng)調(diào)落實保交樓金融支持、金融16條、差別化住房信貸政策等內(nèi)容。我們認(rèn)為本次會議的亮點在于從定義、手段、目標(biāo)三方面，明確了“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”的具體內(nèi)涵，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)金融支持政策落地。我們繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)會。
定義：強(qiáng)調(diào)“系統(tǒng)重要性”
會議明確優(yōu)質(zhì)頭部房企的標(biāo)準(zhǔn)是“聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性”，整體標(biāo)準(zhǔn)相對寬泛，我們認(rèn)為不排除內(nèi)部有更加細(xì)化和量化的要求。其中，“系統(tǒng)重要性”的表述意味著規(guī)模較大的頭部民營房企可能具備更多支持空間。
手段：四措并舉，供需協(xié)同
會議提出資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升四項行動，我們認(rèn)為細(xì)化來看：“資產(chǎn)激活”一方面需要金融端通過增量融資和重組并購等多種手段盤活存量土儲，另一方面也需要需求端政策配合來增強(qiáng)去化，遠(yuǎn)期或也可期待資產(chǎn)證券化等工具釋放優(yōu)質(zhì)項目價值；“負(fù)債接續(xù)”對應(yīng)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的增信支持、部分債券的合理展期、避免出現(xiàn)一致性抽貸斷貸等；“權(quán)益補(bǔ)充”對應(yīng)地產(chǎn)“第三之箭”，通過股權(quán)融資給優(yōu)質(zhì)房企補(bǔ)充權(quán)益資本，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)；“預(yù)期提升”既包括提升金融機(jī)構(gòu)的信心，也包括提升購房人對于房地產(chǎn)市場和房企交付的信心，這需要需求端和保交付政策的協(xié)同發(fā)力。
目標(biāo)：輸血+造血，保全優(yōu)質(zhì)主體
會議強(qiáng)調(diào)政策著眼點在于“改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流”，既要為房企輸血（融資性現(xiàn)金流），也要恢復(fù)房企內(nèi)生造血能力（經(jīng)營性現(xiàn)金流），最終“引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間”，實現(xiàn)保優(yōu)質(zhì)主體的目標(biāo)。
地產(chǎn)信用風(fēng)險蔓延的趨勢已經(jīng)得到初步抑制
22年11月以來，房地產(chǎn)供給側(cè)“三箭齊發(fā)”，已經(jīng)取得初步成效。根據(jù)銀行、房企官網(wǎng)以及Wind數(shù)據(jù)：信貸方面，商業(yè)銀行與房企簽訂的意向性融資額度已達(dá)3.85萬億元，涉及逾30家銀行、50家房企；債券方面，12月房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比+17%，環(huán)比+70%，凈融資222億元，推動22Q4成為過去一年半以來首次實現(xiàn)發(fā)行規(guī)模同比增長+凈融資的季度；股權(quán)融資方面，已有至少17家A股房企發(fā)布再融資/資產(chǎn)重組的意向/預(yù)案，已有7家內(nèi)房股通過配股募資146億港幣，占2022年港股再融資規(guī)模的57%。12月以來僅1家房企首次出險，信用風(fēng)險蔓延的趨勢已經(jīng)得到初步控制。
三維度強(qiáng)化改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，關(guān)注行業(yè)貝塔機(jī)遇
本次會議從定義、手段、目標(biāo)三維度，明確了“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”的具體內(nèi)涵，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)金融支持政策落地。疊加需求端政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險向頭部房企擴(kuò)散。我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊將迎來貝塔機(jī)會，重點推薦：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)；2）具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。
風(fēng)險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險
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