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投資要點(diǎn)
　　本周行情：本周（2023.1.9-1.13）恒生物管指數(shù)跌幅為-3.2%，其中漲幅前三的公司為遠(yuǎn)洋服務(wù)、建業(yè)新生活、萬物云，分別增長7.6%、4.6%和1.6%；截至1月13日YTD漲幅前三的公司為越秀服務(wù)、中海物業(yè)和濱江服務(wù)，分別增長32.9%、27.4%和21.6%；恒生物管指數(shù)較2023年內(nèi)低點(diǎn)反彈13.6%，個(gè)股反彈幅度前三的公司分別為越秀服務(wù)、中海物業(yè)和保利物業(yè)，分別反彈32%、31%和25%。
　　萬物云全流通申請獲中國證監(jiān)會(huì)受理：1月11日，萬物云公告中國證監(jiān)會(huì)受理公司H股全流通申請。根據(jù)申請，公司已申請將7.20億股內(nèi)資股與3.30億股非上市外資股轉(zhuǎn)換為H股并在聯(lián)交所上市。若萬物云完成全流通，我們認(rèn)為公司股票在二級市場的流動(dòng)性將明顯提升。
　　綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)江蘇區(qū)域軌交業(yè)態(tài)再突破：1月11日，南通城市軌道交通有限公司、上海綠城泓盛建設(shè)發(fā)展有限公司、綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略協(xié)議，將依托軌交公司在城市軌道交通開發(fā)的獨(dú)特優(yōu)勢，結(jié)合城市軌道交通沿線TOD項(xiàng)目特征，發(fā)揮南通綠城和綠城服務(wù)的策劃規(guī)劃、資源整合、產(chǎn)品營造、管理咨詢、持續(xù)經(jīng)營和生活服務(wù)能力，形成優(yōu)勢互補(bǔ)。
　　港股通增持央企物管公司：本周，港股通增持排名前三的分別是新城悅服務(wù)（+0.68pct）、中海物業(yè)（+0.42pct）和保利物業(yè)（+0.34pct）。
　　地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過去看重的是擴(kuò)張、收并購的能力、規(guī)模成長的速度，現(xiàn)在更看重是成長的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。截至1月13日，港股物管行業(yè)平均估值對應(yīng)2022/2023年分別為16.0/11.4XPE。我們認(rèn)為隨著地產(chǎn)紓困政策的陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，物管板塊的估值有望回升。建議關(guān)注央企物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活和越秀服務(wù)，民企物管公司新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)、旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；計(jì)提減值損失超預(yù)期；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。