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2022年全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額同比下跌26.7%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年1月17日公布了2022年全年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。我們看到2022年12月份的銷售數(shù)字有些許復(fù)蘇，雖然從同比的角度來(lái)看仍然較為疲軟。去年12月單月的全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額和面積分別錄得49.4%和44.8%的環(huán)比上漲，主要還是因?yàn)榧竟?jié)性的因素。但如果與2021年的數(shù)據(jù)相比，2022年12月的房地產(chǎn)銷售金額和面積仍然分別錄得同比27.7%和31.5%的下跌，雖然較2022年11月份的32.2%和33.3%下跌分別有所收窄。從2022年全年的角度來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額和面積分別錄得26.7%和24.3%的下跌，與市場(chǎng)的預(yù)期大體一致。我們認(rèn)為，進(jìn)入2023年第一季度，市場(chǎng)將會(huì)看到更多的需求端放松政策逐漸產(chǎn)生成效。在2023年一月份開(kāi)始的時(shí)候，政府就宣布了在地方上采用更為動(dòng)態(tài)靈活的房地產(chǎn)貸款利率。我們期待在接下來(lái)幾個(gè)星期，會(huì)有更多的需求端放松政策出臺(tái)。
　　2022年房地產(chǎn)投資繼續(xù)走弱。2022年全年，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)同比下跌10.0%，比2022年前11個(gè)月的9.8%同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。我們認(rèn)為主要的原因是地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)以及土地交易數(shù)據(jù)的大幅下降。新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置費(fèi)在2022年全年分別同比下降了39.4%和48.4%。展望2023年，我們認(rèn)為在中性的假設(shè)下，全年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)將反彈至同比增加3%。但是考慮到當(dāng)前的放松政策支持力度，我們認(rèn)為有更多的向上空間
　　房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)繼續(xù)有所攀升。2022年12月份，單月的房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)進(jìn)一步收窄至同比下降6.6%，這使得全年的房地產(chǎn)竣工數(shù)字提升至同比下降15.0%，而在2022年1至11月，該數(shù)字為同比下降19.0%。我們認(rèn)為竣工面積在2023年第一季度繼續(xù)加速具備更多的確定性，尤其是考慮到政府關(guān)于“保交付”的決心?？紤]到支持開(kāi)發(fā)商的融資主要是用于保交付而不是土地投資，我們認(rèn)為在今年第一季度，房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)將繼續(xù)有所攀升。
　　行業(yè)觀點(diǎn)：我們建議投資人在2023年1月底之前增持房地產(chǎn)板塊，而在2月份轉(zhuǎn)變?yōu)楦訉徤?。我們認(rèn)為在未來(lái)幾個(gè)星期有望看到更多的需求端支持政策出臺(tái)，這將持續(xù)提振市場(chǎng)情緒。因此，我們建議投資人在春節(jié)前繼續(xù)增持板塊，相信更多的政策利好將在1月份短期內(nèi)繼續(xù)推動(dòng)板塊情緒。但是進(jìn)入到二月份，隨著2022年全年業(yè)績(jī)期的到來(lái)，我們認(rèn)為將有不少地產(chǎn)公司宣布盈利預(yù)警。根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，雖然市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)下滑有充分預(yù)期，但這仍然會(huì)給股價(jià)帶來(lái)負(fù)面影響。我們建議投資人在二月份獲利了結(jié)或者在標(biāo)的選擇上更為審慎。我們?nèi)匀煌扑]行業(yè)內(nèi)的央國(guó)企或者民營(yíng)優(yōu)質(zhì)龍頭，考慮到1）他們穩(wěn)健的即將發(fā)布的2022財(cái)年業(yè)績(jī)；以及2）“系統(tǒng)性重要”房企將獲得更多的政策支持。優(yōu)質(zhì)龍頭中，我們推薦龍湖集團(tuán)（00960 HK）、金地集團(tuán)（600383SH）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬(wàn)科企業(yè)（02202 HK）。