>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：把握窗口期，迎接開門紅-230129
| 上傳日期： |
2023/1/30 |
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| 789KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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政策持續(xù)對地產(chǎn)行業(yè)注入流動性，力促銷售復(fù)蘇，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表。盡管1月房地產(chǎn)市場仍然疲弱，但復(fù)蘇的一些前瞻指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)。房企的信用風(fēng)險逐漸化解，大多數(shù)未出險企業(yè)融資能力基本恢復(fù)。公募基金對地產(chǎn)板塊的配置再次走低，春節(jié)前后境外地產(chǎn)相關(guān)個股表現(xiàn)亮眼。我們繼續(xù)看好優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。
▍重視政策累積效應(yīng)。2022年底以來，中央層面不斷降低按揭貸款利率，支持地產(chǎn)行業(yè)流動性，降低住房交易稅費。地方積極開展行動，協(xié)助企業(yè)紓困，推動項目交付，放松限購限貸，支持住房消費。我們認(rèn)為，雖然單獨一項政策不足以產(chǎn)生明顯效果，但多個政策累積，最終能推動市場走出谷底，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。
▍房屋銷售整體疲弱，但復(fù)蘇的希望已經(jīng)閃現(xiàn)。春節(jié)前即2023年前20天，重點城市新房網(wǎng)簽同比下降23%，二手同比下降1%，市場在焦灼中緩行。春節(jié)期間，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的前瞻指標(biāo)，二手帶看和成交分別比2022年春節(jié)假期上升28%和57%，且二手景氣指數(shù)已經(jīng)超越2022年全年最高水平。不過，50城中仍有36個城市二手房價下跌。歷史上看，銷售的復(fù)蘇都是沿著從量到價，從高線到低線，從二手到一手進(jìn)展。我們認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
▍業(yè)績低谷已至，信用風(fēng)險冰消。我們統(tǒng)計，在公告2022年業(yè)績預(yù)告和快報的上市公司中，業(yè)績下行的公司超過六成，業(yè)績公告日有業(yè)績一致預(yù)期的企業(yè)，快報和預(yù)告均低于一致預(yù)期。我們預(yù)計，2023年大多數(shù)地產(chǎn)公司結(jié)算項目仍然成本不低，但存貨跌價準(zhǔn)備的影響主要體現(xiàn)在2022年。2024年后部分企業(yè)低點新增的高質(zhì)量儲備進(jìn)入結(jié)算，業(yè)績彈性明顯。地產(chǎn)債的預(yù)期開始明顯走穩(wěn)，未出險民企的債券交易價格逐漸回歸常態(tài)，意味著這類企業(yè)進(jìn)一步出險的可能性很低，融資能力已經(jīng)接近恢復(fù)正常。
▍公募基金配置再次走低，境外股票表現(xiàn)亮眼。根據(jù)最新的公募基金四季報情況，其地產(chǎn)配置比例上升的態(tài)勢結(jié)束，板塊仍然明顯低配，且持股分散度有所提升。春節(jié)假期境外市場地產(chǎn)相關(guān)個股表現(xiàn)較為亮眼。
▍風(fēng)險提示：部分企業(yè)2022年可能大量計提減值準(zhǔn)備，業(yè)績有大幅低于預(yù)期的風(fēng)險。部分城市房屋銷售量價不斷下滑的風(fēng)險。
▍把握窗口期，迎接開門紅。我們相信，2023年是景氣復(fù)蘇的一年，其主要特征是銷售復(fù)蘇從高線到低線傳導(dǎo)速度慢，企業(yè)投資信心伴隨銷售恢復(fù)的進(jìn)程慢。這可能意味著政策支持持續(xù)性強，企業(yè)分化更為明顯。我們看好地產(chǎn)股的投資價值，建議繼續(xù)關(guān)注2021年四季度以來拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產(chǎn)較多，運營管理能力較強，看待股權(quán)再融資態(tài)度較為積極的企業(yè)，推薦萬科企業(yè)、華發(fā)股份、華潤置地、濱江集團、龍湖集團和華僑城等公司。
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