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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2023年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)“不及市場(chǎng)預(yù)期”，我們?cè)诖饲疤岬椒科髸?huì)大幅度降低推盤，因此即便對(duì)需求有一定預(yù)期，在重住房消費(fèi)、而非住房投資時(shí)候，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)要轉(zhuǎn)變。
　　摘要：
　　返鄉(xiāng)置業(yè)對(duì)于三四線城市，近幾年一直在弱化，不僅僅是因?yàn)橐咔椋窃?016~2017年三四線城市大變化之后的持續(xù)反應(yīng)，未來(lái)的增量來(lái)自于進(jìn)城置業(yè)。返鄉(xiāng)置業(yè)是基于人口流動(dòng)假設(shè)下的結(jié)果，過(guò)往表現(xiàn)尤其明顯，至2016~2017年達(dá)到頂峰，此后隨著地產(chǎn)周期的下行和疫情的影響，在持續(xù)弱化。至今我們認(rèn)為返鄉(xiāng)置業(yè)的前提假設(shè)受到一定的沖擊，主要是人口流動(dòng)性下降和固化，一方面城鎮(zhèn)化減速，較原來(lái)年均增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上下降至0.6個(gè)百分點(diǎn)左右；另一方面人口固化，就地落戶安家的城鎮(zhèn)人口在增加，一定要返鄉(xiāng)的需求在下降。而三四線的返鄉(xiāng)置業(yè)，更多表現(xiàn)為更低能級(jí)城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城置業(yè)。
　　相比于三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)，更應(yīng)該關(guān)注一二線城市即將到來(lái)的小陽(yáng)春，這是檢驗(yàn)政策效果的第一關(guān)。我們判斷，這一輪經(jīng)濟(jì)周期是產(chǎn)業(yè)周期先行，從金融政策能夠看出端倪，以往的經(jīng)濟(jì)周期，對(duì)金融政策的管控相對(duì)較弱，因此，寬松的貨幣和信貸政策，會(huì)第一時(shí)間流向房地產(chǎn)行業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。這一輪經(jīng)濟(jì)周期，是產(chǎn)業(yè)周期先行，金融政策通過(guò)貼息、定向等方式，支持產(chǎn)業(yè)政策，因此這一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)先從產(chǎn)業(yè)聚集高的部分二線和一線城市為先，尤其是二線城市。因此，關(guān)注一二線城市即將到來(lái)的小陽(yáng)春，更是這一輪周期的檢驗(yàn)時(shí)點(diǎn)。
　　政策重住房消費(fèi)、而非住房投資，一定程度上降低了修復(fù)的幅度，但房企目前采取減少推盤以穩(wěn)定價(jià)格的策略，可能在一定時(shí)間內(nèi)，出現(xiàn)供需兩弱，使得預(yù)期的修復(fù)并沒有第一時(shí)間反應(yīng)在現(xiàn)實(shí)中。需求的刺激至今來(lái)看仍不明顯，切實(shí)降低購(gòu)房成本的利息、稅費(fèi)等均沒有明顯改善，也即，目前的需求釋放仍然是基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而非切實(shí)的降低購(gòu)房成本，在當(dāng)前的環(huán)境中，這種需求的釋放會(huì)效果不足。而另一方面，基于高資產(chǎn)負(fù)債率壓力，保價(jià)保資產(chǎn)行為增加，房企減少推盤、減少優(yōu)惠等措施也一定程度影響供給。在當(dāng)前背景下，供需兩弱的局面出現(xiàn)概率反而在加大。
　　不設(shè)定修復(fù)的時(shí)間，觀察修復(fù)的邏輯，是本輪的核心，預(yù)計(jì)行業(yè)將進(jìn)入新的供給側(cè)改革，優(yōu)質(zhì)企業(yè)必定脫穎而出。自2022年年初以來(lái)，市場(chǎng)就不斷預(yù)期修復(fù)，但最終只能持續(xù)的后移改善時(shí)點(diǎn)，至今也僅因?yàn)榛鶖?shù)原因帶來(lái)數(shù)據(jù)上的改善。對(duì)于切實(shí)的改善，我們認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化減速、重住房消費(fèi)的時(shí)代，總量數(shù)據(jù)層面降低關(guān)注度是上策，上上策則是關(guān)注結(jié)構(gòu)，和修復(fù)的新邏輯。我們認(rèn)為，二線城市將率先復(fù)蘇，且復(fù)蘇的邏輯也將有別于以往任何一輪周期，選擇仍在布局中長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)房企。推薦龍湖集團(tuán)、招商蛇口、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等，受益建發(fā)股份；同時(shí)一些小市值和新進(jìn)入者也在奮力改進(jìn)自己產(chǎn)品，受益中交地產(chǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。