>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)兔年地產(chǎn)開市展望：機會遠未結(jié)束，分化仍將加大-230129
| 上傳日期： |
2023/1/30 |
大小： |
1669KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,袁佳楠,薛夢瑩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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政策：供需兩端有序推進，融資環(huán)境邊際改善
今年以來中央層面基本延續(xù)此前的積極態(tài)度，2023年工作重點落腳于支持合理住房需求、推進保交樓工作，全國層面的供需政策也陸續(xù)落地，房貸利率動態(tài)調(diào)整機制推出，《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》已起草。地方層面重點城市需求端政策也持續(xù)優(yōu)化，截至目前政策累積強度已不算低，但客觀而言政策工具箱仍未用足，房貸利率下限調(diào)整可能并不止步于此，更多非一線城市或?qū)⒒救∠拶彛拶J環(huán)節(jié)也有望回歸框架下限，且不排除政策空間進一步突破的可能。從房企融資進展情況來看，中債增擔保發(fā)債受益房企名單從優(yōu)質(zhì)房企擴容至出險房企，民營房企境外債融資破冰且債務重組取得顯著進展，預計后續(xù)房企融資環(huán)境將繼續(xù)改善。
銷售：春節(jié)新房整體平淡，二手市場相對更好
春節(jié)期間新房市場相對平淡。備案層面，同樣本可比口徑下2023年春節(jié)假期成交大致在2022年同期的8成左右，較疫情前的2019年春節(jié)仍有接近4成的降幅。認購層面，參考第三方克而瑞數(shù)據(jù)，市場分化仍較明顯，14城春節(jié)周認購面積同比下降24%，且仍呈強者恒強趨勢，多數(shù)二線城市表現(xiàn)一般；主要是春節(jié)期間推盤并不積極，且重點城市返鄉(xiāng)恢復正常，導致新房市場供需兩端承壓，但部分低線城市返鄉(xiāng)置業(yè)有一定起色。二手房市場則相對更好，參考貝殼研究院披露數(shù)據(jù)，與上年春節(jié)相比，今年看房和買房數(shù)量有明顯提升，貝殼50城二手房帶看量同比提升28%，成交量同比提升57%；在低基數(shù)、無需擔心交付、掛牌量充裕等背景下，去年下半年以來，二手房市場同比一直優(yōu)于新房，今年以來仍延續(xù)此趨勢。整體而言，市場供需兩端信心仍不足，后續(xù)政策力度有望繼續(xù)加碼且將逐步見效，總量企穩(wěn)和結(jié)構(gòu)復蘇可期。
市場：內(nèi)房股春節(jié)表現(xiàn)亮眼，市場信心持續(xù)修復
春節(jié)假期內(nèi)房股表現(xiàn)亮眼，龍湖集團、碧桂園等均錄得12%+漲幅，批量房企物企跑贏恒指；此外，年初至今內(nèi)房板塊亦錄得近16%的漲幅；內(nèi)房股表現(xiàn)亮眼固然有短期交易因素，但也一定程度反映了投資者對于后續(xù)政策與基本面的正面預期。節(jié)前政策端持續(xù)提速，近期民營房企融資與債務處置的推進，均明顯化解了投資者對于頭部優(yōu)質(zhì)房企信用再次惡化的擔憂，市場信心持續(xù)修復。A股地產(chǎn)板塊年初至今表現(xiàn)弱于港股，一方面與前期內(nèi)房股受信用風險事件影響回撤較大且相對滯漲有關，另一方面也與兩地市場風格切換節(jié)奏不同有關，但濱江、招蛇等優(yōu)質(zhì)標的仍表現(xiàn)突出。隨著后續(xù)政策端與基本面的逐漸優(yōu)化，預計地產(chǎn)板塊仍有不錯投資機會。
觀點：機會遠未結(jié)束，分化仍將加大
政策寬松遠未結(jié)束，積極變化正在落地，預期扭轉(zhuǎn)有望逐漸兌現(xiàn)，政策也將逐步見到效果，總量企穩(wěn)和結(jié)構(gòu)復蘇可期；當前仍處“政策上/周期下”的第二階段，后續(xù)有望逐步切換至“政策上/周期上”的第三階段，大方向上地產(chǎn)股仍處有機會的時間窗口；當前主流地產(chǎn)股估值尚屬合理水平，仍有一定提升空間；只是節(jié)奏上可能難免波動，市場聚焦疫后復蘇之際，投資者更關注基本面改善幅度；長期競爭力仍是選股關鍵因素，關注有效率的國央企、高信用的優(yōu)質(zhì)民企和具備核心資產(chǎn)的風險類民企。此外，隨著地產(chǎn)信用端逐步修復，優(yōu)質(zhì)物業(yè)股也迎來配置良機。
風險提示
1、政策持續(xù)加碼的節(jié)奏有不確定性；
2、民營房企信用修復進展低于預期。
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