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商管業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)，行業(yè)下行減值增加，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　新城控股發(fā)布2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)告，受行業(yè)銷售下行、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目變化及計(jì)提減值增加的影響，公司2022年結(jié)算業(yè)績(jī)不及預(yù)期。公司吾悅廣場(chǎng)租金收入保持增長(zhǎng)，作為示范民企在融資端獲得授信額度和發(fā)債支持。我們下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2022-2024年新城控股歸母凈利潤(rùn)分別為29.9、56.7、68.9億元（原值為81.2、85.7、96.8億元），EPS分別為1.32、2.51、3.05元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為16.9、8.9、7.3倍。公司商管業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，吾悅廣場(chǎng)輕重并舉，未來(lái)業(yè)績(jī)回升可期，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　行業(yè)下行計(jì)提減值增加，歸母凈利潤(rùn)同比下降
　　公司預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6.3億元至37.8億元，同比減少70%至95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為5.1億元至30.7億元，同比減少70%至95%。公司業(yè)績(jī)預(yù)減主要因?yàn)椋海?）疫情散發(fā)影響竣工進(jìn)度、行業(yè)銷售市場(chǎng)下行及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入和毛利下降；（2）受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，公司計(jì)提減值增加。
　　銷售業(yè)績(jī)同比承壓，運(yùn)營(yíng)收入保持增長(zhǎng)
　　公司2022年累計(jì)銷售金額約1160.5億元，同比下降50.4%；累計(jì)銷售面積約1191.5萬(wàn)方，同比下降49.4%，銷售業(yè)績(jī)完成情況不及預(yù)期。2022年公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為100.1億元，同比增長(zhǎng)15.8%，其中長(zhǎng)三角租金收入貢獻(xiàn)占比達(dá)56.8%，全年因疫情租金減免導(dǎo)致收入減少3.13億元。截至2022年底，公司開業(yè)吾悅廣場(chǎng)126座，可供出租面積796.5萬(wàn)平方米，疫情影響下整體出租率下滑至95.15%，江蘇和浙江等深耕區(qū)域出租率仍維持97%以上，經(jīng)營(yíng)情況保持相對(duì)穩(wěn)定。
　　融資渠道重新打開，作為示范民企獲得支持
　　公司2022年公開市場(chǎng)發(fā)行債券約43億元，在民營(yíng)房企中發(fā)債規(guī)模保持前列，11月公司150億元儲(chǔ)架式發(fā)行獲交易商協(xié)會(huì)受理，同時(shí)獲得浦發(fā)銀行和光大銀行等多家銀行意向授信額度支持，融資渠道暢通。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，吾悅廣場(chǎng)拓展不及預(yù)期。