>> 中信證券-公募REITs2022年四季報(bào)點(diǎn)評(píng)：壓力再起但修復(fù)可期-230131
| 上傳日期： |
2023/2/1 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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2022年四季度，疫情因素對(duì)于公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績的擾動(dòng)再度加劇，同比修復(fù)緩慢，同時(shí)環(huán)比表現(xiàn)走弱。展望2023年，疫情因素對(duì)于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績的壓制料將趨弱，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的逐步回暖，各類型REITs底層資產(chǎn)在量價(jià)兩方面均存在一定修復(fù)空間，其中高速公路的修復(fù)斜率或更為明顯。
▍壓力再起但修復(fù)可期。分類型看，2022年四季度：
1.高速公路REITs——5單項(xiàng)目的營業(yè)收入受到疫情反復(fù)導(dǎo)致的管控措施、貨車通行費(fèi)收入減免政策等因素沖擊，三季度以來的邊際修復(fù)態(tài)勢(shì)受阻。往后看，其底層資產(chǎn)2023年的業(yè)績修復(fù)路徑或逐步清晰，原因包括國內(nèi)疫情防控政策大幅優(yōu)化帶動(dòng)相關(guān)高速公路的客車流量和通行費(fèi)收入改善、全國收費(fèi)公路對(duì)于貨車的通行費(fèi)優(yōu)惠政策已經(jīng)結(jié)束；
2.生態(tài)環(huán)保REITs——疫情持續(xù)擾動(dòng)的影響開始凸顯，包括垃圾處理、用水量等指標(biāo)有所下降。往后看，疫情因素的擾動(dòng)料將趨弱，但生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目的成本上升以及國補(bǔ)等問題或?yàn)槠浣?jīng)營增加些許波動(dòng)；
3.清潔能源REITs——單季度營收完成度情況良好，EBITDA完成度較低的原因是機(jī)組檢修費(fèi)用和預(yù)提管理費(fèi)用導(dǎo)致凈利潤偏低；
4.產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs業(yè)績表現(xiàn)出現(xiàn)環(huán)比維度上的改善，但疫情反復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)下行、租金減免政策等因素仍構(gòu)成一定壓力。往后看，2022年二季度以來的租金減免政策影響期均截至當(dāng)年四季度末。隨著疫情防控政策的顯著優(yōu)化，若2023年的宏觀經(jīng)濟(jì)如期回暖，則產(chǎn)業(yè)園的出租率或有望企穩(wěn)回升，其經(jīng)營具備較高的修復(fù)彈性；
5.倉儲(chǔ)物流REITs——穩(wěn)定的出租率支撐倉儲(chǔ)物流經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，營業(yè)收入受疫情擾動(dòng)較小，體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力。
6.保障房REITs——各保障房REITs底層項(xiàng)目均保持了較高且穩(wěn)定的出租率。在此支撐下，其四季度單季經(jīng)營情況表現(xiàn)良好，營業(yè)收入、EBITDA和可供分配金額完成度符合預(yù)期，體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力。
▍完成度視角下，2022年四季度REITs業(yè)績表現(xiàn)如何？簡(jiǎn)單地以單季完成全年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)值的25%為參考（忽略業(yè)務(wù)周期性），公布四季報(bào)的20單公募REITs中，11單的當(dāng)季營業(yè)收入符合預(yù)期。其中，5單高速公路REITs的營收和EBITDA單季完成度均不及20%。全年維度下，公募REITs可供分配金額的整體完成度良好，僅高速公路的分紅或不及預(yù)期，部分產(chǎn)業(yè)園租金減免對(duì)于可供分配金額的影響被管理費(fèi)減免等措施有效對(duì)沖。
▍總結(jié)：2022年四季度，部分公募REITs的業(yè)績?cè)俣瘸袎?。展?023年，疫情因素對(duì)于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績的壓制料將趨弱，各類型REITs底層資產(chǎn)在量價(jià)兩方面均存在一定修復(fù)空間，其中高速公路的修復(fù)斜率或更為明顯。具體來看：人流和物流的修復(fù)有望支撐高速公路REITs業(yè)績?cè)谛迯?fù)斜率和空間上有較大優(yōu)勢(shì)；生產(chǎn)生活活動(dòng)的恢復(fù)或可為水務(wù)、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來量的增長；倉儲(chǔ)物流REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs則預(yù)計(jì)能在租金和出租率方面出現(xiàn)一定改善；保障房REITs的業(yè)績經(jīng)受住了疫情反復(fù)的考驗(yàn)，往后看其經(jīng)營情況或能繼續(xù)保持一定的穩(wěn)定性。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：高速公路通行費(fèi)收入/產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金等減免政策超預(yù)期變動(dòng)；疫情感染高峰的反復(fù)以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響。
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