>> 東海證券-公募REITs系列研究之一：坡長雪厚，公募REITs凸顯投資價值-230202
| 上傳日期： |
2023/2/3 |
大小： |
1726KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評級： |
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作者： |
胡少華，劉思佳 |
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投資要點
REITs基本概念：REITs（Real Estate Investment Trusts）即不動產(chǎn)投資信托基金/房地產(chǎn)投資信托基金，是一種通過發(fā)行收益憑證的方式，匯集多數(shù)投資者資金，由專門投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，其底層資產(chǎn)通常能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。REITs的特點：投資門檻低、流動性較強、分散化效果較好、高分紅特征、股債雙重特性等。REITs的架構(gòu)：我國目前發(fā)行的公募REITs一般采用“公募基金+ABS+項目公司”的形式，個別REITs還會加入特殊目的載體（SPV）。
我國公募REITs市場已初具規(guī)模。第一階段（2004-2013年）以研究探索為主，并未形成境內(nèi)公募REITs市場；第二階段（2013-2019年）國內(nèi)偏債型私募類REITs市場快速發(fā)展，公募REITs支持政策加碼；第三階段（2020年至今）公募REITs正式發(fā)行上市，市場持續(xù)擴容。截至2023年1月16日，我國公募REITs已有25個上市標(biāo)的，包括產(chǎn)業(yè)園類8只、高速公路類7只、租賃住房類4只、倉儲物流和生態(tài)環(huán)保類各3只。已上市的25只公募REITs總規(guī)模達801.18億元，其中高速公路類占比最大，產(chǎn)業(yè)園類和倉儲物流類占比分列二三位。
一級市場認(rèn)購熱度高。機構(gòu)為公募REITs的主要投資者，目前發(fā)行的公募REITs，機構(gòu)投資者占有近九成的配售份額。后續(xù)發(fā)行批次的認(rèn)購踴躍程度明顯高于首批。第一批公募REITs的有效認(rèn)購倍數(shù)均不超過16倍，后續(xù)發(fā)行批次的有效認(rèn)購倍數(shù)顯著上升，第二批公募REITs有效認(rèn)購倍數(shù)在50倍上下，2022年6月以來新發(fā)行的13只公募REITs有效認(rèn)購倍數(shù)普遍在100倍以上。機構(gòu)投資者認(rèn)購產(chǎn)權(quán)類REITs的熱度更高。從后續(xù)發(fā)行批次的有效認(rèn)購倍數(shù)來看，除鵬華深圳能源REIT和華泰江蘇交控REIT外，其他特許經(jīng)營權(quán)類REITs的有效認(rèn)購倍數(shù)均在50倍以下，而產(chǎn)權(quán)類REITs的有效認(rèn)購倍數(shù)均在100倍以上，機構(gòu)投資者對產(chǎn)權(quán)類REITs的投資需求較為旺盛。
二級市場收益率較高，流動性較好。倉儲物流和生態(tài)環(huán)保類REITs累計漲幅較大，高速公路類REITs累計漲幅最小。截至2023年1月12日，已上市交易的24只公募REITs平均累計漲幅為17.41%，其中倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、高速公路類REITs的累計平均漲幅分別為34.1%、31.9%、24.3%、10.2%、2.8%。持有分紅收益較高。在12只已公告分紅的公募REITs中，8只REITs累計分紅收益超5%，其中3只REITs累計分紅收益超10%。上市首日成交活躍，日均換手率整體較高。從已上市交易的24只公募REITs來看，上市首日換手率平均值約為22.84%，首日成交額達50.33億元。截至1月16日，我國已上市公募REITs總成交量為172.14億份，總成交金額910.09億元，日均換手率約1.5%，高于同期上證50指數(shù)的1.02%和滬深300指數(shù)的1.22%。
資產(chǎn)配置優(yōu)勢明顯：1）市場空間和增長空間大。我國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模大，整體存量水平約為發(fā)達國家的30%，未來還有較大增長空間。2）股債雙重特性，綜合收益較高。公募REITs產(chǎn)品的收益由二級市場價格波動和分紅兩部分組成，同時具備股性和債性特征，綜合收益相對普通債券更高。3）投資分散化效果較好?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs與股債相關(guān)性相對較弱，能夠有效分散組合風(fēng)險，長期來看有助于拓展投資組合有效前沿。
風(fēng)險提示：價格波動風(fēng)險；政策落地不及預(yù)期；底層資產(chǎn)運營風(fēng)險。
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