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事件：
　　1）公司1月19日發(fā)布2022年度業(yè)績快報(bào)：2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入591.29億元，同比上升15.39%；實(shí)現(xiàn)凈利潤47.13億元，同比上升0.78%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25.62億元，同比下降19.80%；基本每股收益1.12元/股，同比下降16.42%。
　　2）根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司2023年1月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額121.9億元，同比上升19.3%，排名較2022年12月提升11名至第7名。
　　總營收逆勢增長，行業(yè)下行疊加權(quán)益比下降致歸母凈利下降。在2022年行業(yè)整體持續(xù)下行周期中，公司通過財(cái)務(wù)運(yùn)營、增加核心城市布局以及積極推盤去化，同時(shí)也對(duì)產(chǎn)品力、服務(wù)力和交付力進(jìn)行提升，總營收實(shí)現(xiàn)15.39%的逆勢增長，實(shí)現(xiàn)銷售回款734億元，同比增長4.86%。利潤方面，受到行業(yè)整體利潤率下行影響，公司凈利潤率下降1.16pct，凈利潤基本與2021年持平。但受到2022年結(jié)算項(xiàng)目中權(quán)益比例下降影響，少數(shù)股東損益占比提升13.95pct，致歸母凈利潤同比下降19.80%。
　　堅(jiān)守核心城市銷售排名大幅提升，保持拿地節(jié)奏布局核心區(qū)域。公司2022年實(shí)現(xiàn)銷售面積401萬平方米,同比下降14.5%，實(shí)現(xiàn)銷售金額1202億元，同比下降1.4%，在2022年行業(yè)持續(xù)下行的嚴(yán)峻形勢下，公司銷售基本持平的表現(xiàn)優(yōu)于大市。其中上海單城銷售金額297.46億元，同比增長235.28%，單城銷售貢獻(xiàn)率達(dá)到24.7%，較2021年的7.28%有明顯提升，公司抓住市場機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了核心城市的銷售大幅提升。百強(qiáng)房企排名由2021年底第32名提升14名至2022年末第18名,提升幅度較大。2022年以來公司保持拿地節(jié)奏，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年公司共拿地22宗，成交總價(jià)409.5億元，同比上升124.8%，規(guī)劃建面187.0萬平，同比增長30.4%，拿地強(qiáng)度由2021年14.9%上升至34.1%，其中公司2022年提高在高能級(jí)核心城市的拿地力度，在上海、杭州、成都和珠海都有斬獲，一線/二線/三線城市新增土儲(chǔ)規(guī)劃建面占比分別為31.46%/60.34%/8.20%，拿地金額占比分別為61.54%/36.17%/2.29%，其中公司2022年在上海權(quán)益拿地金額219.09億元，位列上海權(quán)益拿地金額榜單第一名。公司2022年抓住土地市場機(jī)遇，積極布局核心城市核心區(qū)域，補(bǔ)充核心城市核心區(qū)域土地儲(chǔ)備，我們認(rèn)為后續(xù)市場或?qū)⑷匀谎永m(xù)城市分化，特別是如果需求端政策繼續(xù)放松，核心城市核心區(qū)域有望率先量價(jià)提振，公司則有望憑借2022年以來更加豐富的核心區(qū)域土儲(chǔ)受益于供給端分化，實(shí)現(xiàn)銷售的持續(xù)增加。同時(shí)公司在2022年土地市場遇冷階段保持拿地節(jié)奏，地塊利潤率情況好轉(zhuǎn)，并且公司在上海集中供地中多宗總價(jià)較高地塊均為100%權(quán)益拿地，項(xiàng)目權(quán)益比有望增加。
　　定增募資增強(qiáng)資本實(shí)力，收購核心資產(chǎn)化解合作風(fēng)險(xiǎn)。2022年12月公司發(fā)布定增預(yù)案募資60億元，截至23年1月5日定增已獲證監(jiān)會(huì)受理，預(yù)計(jì)可以補(bǔ)充15億元流動(dòng)資金，定增完成后公司總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均將有所增加，有望增強(qiáng)公司資本實(shí)力、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，助力公司抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長、提升市場份額，同時(shí)改善公司現(xiàn)金流狀況，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，增加公司穩(wěn)健經(jīng)營能力。公司14億元收購融創(chuàng)昆明文旅城二期40%股權(quán)，35.7億元收購融華置地51%股權(quán)，積極化解合作方風(fēng)險(xiǎn)，收購項(xiàng)目股權(quán)增厚核心資產(chǎn)。
　　維持“買入”評(píng)級(jí)。2023年1月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額121.9億元，同比實(shí)現(xiàn)19.3%增長，排名躍升進(jìn)入百強(qiáng)房企第7名，進(jìn)入行業(yè)TOP10，供給端優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。公司目前待結(jié)算資源豐富，總營收有望保持穩(wěn)定發(fā)展，毛利率和權(quán)益比較低項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完成后，隨著利潤情況較好項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，歸母凈利潤有望恢復(fù)增長。拿地和銷售方面，公司保持拿地節(jié)奏，新增拿地面積主要位于上海、杭州、珠海等城市能級(jí)較高有望受益于供給端分化實(shí)現(xiàn)銷售持續(xù)增加，因此維持公司“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期，公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，收購及定增事項(xiàng)不及預(yù)期。