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二手房復(fù)蘇進(jìn)程優(yōu)于新房，景氣指數(shù)和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期有所回升
　　對(duì)齊春節(jié)月，23年1月新房成交降幅收窄，二手房成交改善。從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來(lái)看，二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期有所回升，帶看、來(lái)訪量仍待復(fù)蘇，一線城市、京津冀領(lǐng)先指標(biāo)環(huán)比改善最大。在行業(yè)復(fù)蘇和政策呵護(hù)的背景下，我們持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過(guò)渡的進(jìn)程中占得先機(jī)。
　　高頻數(shù)據(jù)：1月相較去年春節(jié)月降幅有所收窄，二手房?jī)?yōu)于新房
　　新房方面，23年1月60城新房成交面積同比下降37%，較22年11月（-31%）、12月（-24%）降幅有所擴(kuò)大，主要受春節(jié)錯(cuò)位影響。我們將23年1月與22年2月（春節(jié)月）對(duì)比，23年1月60城新房成交面積下降5%，其中一線城市上升4%，二線、三線城市分別下降5%、9%，降幅較11月、12月有顯著收窄。二手房方面，23年1月26城二手房成交面積較22年2月上升52%，修復(fù)進(jìn)程好于新房。
　　領(lǐng)先指標(biāo)：景氣指數(shù)和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期有所回升，帶看、來(lái)訪量仍待復(fù)蘇
　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，23年1月二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)為24.9，環(huán)比提升5.1，連升2個(gè)月并創(chuàng)出22年8月以來(lái)的新高，表征市場(chǎng)已經(jīng)初步進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間（指數(shù)在20-40之間）。二手房折價(jià)率指數(shù)為89.7%，環(huán)比提升0.9pct，同樣指向市場(chǎng)的弱復(fù)蘇。KMI指數(shù)為52.0，環(huán)比提升6.0，重新回歸榮枯線之上，體現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)人對(duì)于后市成交量的預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向樂(lè)觀。但受春節(jié)假期影響，二手房帶看量和新房來(lái)訪量仍然較為低迷，1月二手房帶看指數(shù)為13.7，環(huán)比下降1.7，新房案場(chǎng)指數(shù)為13.6，環(huán)比下降1.7，雙雙創(chuàng)出20年3月以來(lái)的新低。
　　區(qū)域觀察：一線城市、京津冀領(lǐng)先指標(biāo)環(huán)比改善最大
　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，各線城市在領(lǐng)先指標(biāo)的趨勢(shì)變化上保持一致，但一線城市在二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)、KMI指數(shù)的改善幅度和絕對(duì)值均大于二三線城市，預(yù)示著一線城市樓市可能較二三線城市率先復(fù)蘇。重點(diǎn)城市群來(lái)看，京津冀二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)改善幅度最大，且二手房帶看指數(shù)、新房案場(chǎng)指數(shù)逆勢(shì)提升；粵港澳、海西城市群市場(chǎng)景氣指數(shù)相對(duì)領(lǐng)先。領(lǐng)先指標(biāo)環(huán)比改善較大的城市包括北京、廊坊、洛陽(yáng)、重慶、石家莊、綿陽(yáng)、蘭州、鄭州等。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：華發(fā)股份、萬(wàn)科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)；2）具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬(wàn)物云、招商積余、新大正。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。