>> 德邦證券-公募REITs2022年回顧及四季報分析：市場擴容與震蕩，業(yè)績分化及修復(fù)-230207
| 上傳日期： |
2023/2/7 |
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pdf 共41頁 |
來源： |
德邦證券 |
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作者： |
吳開達(dá),肖峰 |
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導(dǎo)讀：2022年我們在《REITs國際觀與放眼望手冊》中將新型大類資產(chǎn)REITs的本質(zhì)、分類和投資特性進(jìn)行深度分析拆解，并從REITs的制度建設(shè)與發(fā)展路徑、不動產(chǎn)市場未來發(fā)展新趨勢兩個維度對C-REITs發(fā)展進(jìn)行展望。2022年12月，我們在《REITs投資價值分析手冊—— 2023公募REITs年度展望》中指出，隨著REITs價值逐步被市場所認(rèn)識，2023年REITs表現(xiàn)也將更分化，并聚焦不同資產(chǎn)類型REITs獨特的投資價值，重點拆解REITs產(chǎn)融雙重特性中資產(chǎn)端的表現(xiàn)，圍繞資產(chǎn)所在行業(yè)發(fā)展、REITs底層資產(chǎn)的基本面表現(xiàn)、REITs估值表現(xiàn)進(jìn)行分析。2022年REITs市場有起有伏，底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)也受到諸多超預(yù)期因素影響導(dǎo)致表現(xiàn)分化。本文回顧了REITs一級發(fā)行和二級市場表現(xiàn)，并梳理了國內(nèi)REITs政策的演進(jìn)，詳細(xì)分析了不同類型REITs2022Q4及2022全年業(yè)績和經(jīng)營表現(xiàn)。
REITs市場回顧：發(fā)行趨熱市場擴容，Q4指數(shù)整體下行。一級發(fā)行：發(fā)行節(jié)奏加快，首日漲幅回落。2022年下半年，REITs發(fā)行速度明顯加快，成功發(fā)行11單REITs，發(fā)行數(shù)量接近2021年全年和2022年上半年合計數(shù)量。2021年上市的9只REITs上市首日漲跌幅在1%-15%之間，2021年12月到2022年10月上市REITs首日漲幅除華夏中國交建REIT和國金中國鐵建REIT以外漲幅均超20%，2022年11月以來新上市REIT首日漲跌幅有所下降，中金安徽交控REIT成為首支上市首日破發(fā)REITs。二級表現(xiàn)：總體震蕩下行，產(chǎn)權(quán)類相對占優(yōu)。2022Q1 REITs總指數(shù)延續(xù)2021年上行趨勢后大幅回調(diào)。2022Q2REITs總指數(shù)小幅下行1.50%，經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)類REITs在3月中旬至4月中旬共同經(jīng)歷8.30%左右的小幅上行后，從四月中旬起開始回調(diào)，至2022年6月初，經(jīng)營權(quán)REITs下跌9.80%，產(chǎn)權(quán)類REITs下跌7.89%。2022Q3REITs總指數(shù)震蕩上行2.65%，經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)類REITs表現(xiàn)分化加劇，從6月初分化開始至9月底期間，產(chǎn)權(quán)類REITs上行13.85%，經(jīng)營權(quán)REITs僅上行0.49%。2022Q4REITs指數(shù)持續(xù)下行，產(chǎn)權(quán)類下跌12.92%，而經(jīng)營權(quán)相對抗跌，下跌8.16%。
政策分析及展望：REITs制度不斷完善，將邁入常態(tài)化發(fā)行階段。2022年之前，REITs政策主要在制度設(shè)計方面，首批公募REITs順利上市。2018年2月9日，深交所發(fā)布《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018-2020年）》，開始研究探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者。2020年8月6日證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點，大大推進(jìn)首批公募REITs上市進(jìn)程。自2021年6月21日首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品上市后，相關(guān)法律法規(guī)繼續(xù)不斷完善。2022年上半年，公募REITs政策進(jìn)一步完善，擴募政策正式出臺。試點稅收政策降低了原始權(quán)益人稅負(fù)成本，公募REITs發(fā)行積極性提高。銀保機構(gòu)對保障性租賃住房金融支持力度不斷加大，提供針對性的配套金融產(chǎn)品和服務(wù)。擴募政策正式出臺，助力我國公募REITs市場健康發(fā)展。2022年9月27日，迎來首批5只REITs產(chǎn)品擴募，擴募政策給公募REITs帶來較大的成長潛力，公募REITs市場規(guī)模將有望穩(wěn)健提升。2022年下半年至今，REITs底層資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富，REITs邁入常態(tài)化發(fā)行階段。2022年8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs上市，鵬華深圳能源REIT于2022年7月26日上市發(fā)行，是國內(nèi)清潔能源領(lǐng)域首只公募REITs產(chǎn)品。2022年12月8日，證監(jiān)會副主席李超提出研究將市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等納入REITs領(lǐng)域。2022年12月25日，國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰提出，2023年基礎(chǔ)設(shè)施REITs很可能會進(jìn)入快速發(fā)展期，制度規(guī)則將更完善，資產(chǎn)類型更豐富，市場運行更穩(wěn)健。并且提出“到明年年底，基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元”的積極展望。
2022Q4業(yè)績分析：完成度表現(xiàn)分化，不利因素影響將緩解。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：Q4環(huán)比修復(fù)明顯，整體完成度較高。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國泰君安東久新經(jīng)濟REIT營收完成度均超預(yù)期，博時蛇口園區(qū)REIT、華安張江光大REIT和建信中關(guān)村REIT完成度相對較低。2022Q4 EBITDA方面，除建信中關(guān)村REIT完成度不及預(yù)期，其余REITs完成度均超預(yù)期。倉儲物流：Q4業(yè)績環(huán)比微降，經(jīng)營表現(xiàn)相對穩(wěn)健。倉儲物流方面運營情況相對穩(wěn)健，年化EBITDA均與說明書預(yù)測值基本持平。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和中金普洛斯倉儲物流REIT四季度營收環(huán)比同比均比較穩(wěn)定。能源基礎(chǔ)設(shè)施：Q4環(huán)比下降明顯，年化完成率超預(yù)期。鵬華深圳能源REIT四季度營收情況較三季度略有下滑，但結(jié)合全年整體經(jīng)營情況仍是繼續(xù)超出預(yù)期。保障性租賃住房：Q4業(yè)績符合預(yù)期，整體運營情況良好。2022年四季度經(jīng)營表現(xiàn)整體穩(wěn)健，年化營收均略高于預(yù)期，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT的2022年年化營業(yè)收入完成度分別為101.7%、102.9%、103.4%。交通基礎(chǔ)設(shè)施：Q4業(yè)績受疫情影響，23年修復(fù)可期。由于四季度疫情影響，導(dǎo)致不同程度的車流量持續(xù)下降，再加上通行費減免優(yōu)惠政策的實行，兩方面因素共同作用導(dǎo)致整體營收環(huán)比顯著下降。披露四季報
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