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核心觀點(diǎn)：
　　2022年，共計(jì)75家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債，合計(jì)發(fā)行債券378只，發(fā)行規(guī)模為4089.89億元。與去年同期相比，發(fā)行人數(shù)量、債券數(shù)量和發(fā)行規(guī)模分別下降27.88%、16.37%和12.65%；2022年境內(nèi)地產(chǎn)債到期規(guī)模為4333.14億元，凈融資額為-243.25億元。
　　受行業(yè)負(fù)面事件沖擊，市場(chǎng)悲觀預(yù)期不斷加深，2022年房企融資難度升級(jí)，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模小幅收縮，民企地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模跌至歷史低位，直至12月出現(xiàn)邊際改善。
　　2022年地產(chǎn)行業(yè)深陷歷史低谷，地產(chǎn)政策聚焦于房企紓困和“保交樓”，供給側(cè)支持力度持續(xù)加碼，尤其是11月后“三支箭”相繼落地在一定程度上扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)極致悲觀情緒。不過，需求側(cè)政策寬松力度不及預(yù)期，年內(nèi)樓市回暖預(yù)期頻頻落空，一定程度上限制了供給側(cè)政策實(shí)施效果。
　　2022年，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)悲觀預(yù)期加深，民企地產(chǎn)債利差飆升，并與央國(guó)企地產(chǎn)債利差走勢(shì)顯著分化；由于市場(chǎng)情緒異常敏感，地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格異動(dòng)頻次明顯增多、交易活躍度提升。
　　2022年，境內(nèi)信用債展期數(shù)量大幅增加，展期成為民營(yíng)房企避免實(shí)質(zhì)性違約、緩解短期流動(dòng)性壓力的重要方式。
　　受美債收益率大幅抬升、房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露等沖擊，房企境外債融資缺口顯著擴(kuò)大；2022年房企信用風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)，境外債新增違約數(shù)量大幅增加。
　　展望2023年，在支持政策持續(xù)發(fā)力，樓市有望企穩(wěn)回暖的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模將超過2022年。一是2023年政策方向仍將利好房地產(chǎn)行業(yè)回暖。1月13日，銀保監(jiān)會(huì)以視頻形式召開2023年工作會(huì)議，其中提到努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)“金融十六條”措施，“因城施策”實(shí)施差別化信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；二是在政策利好的情況下，樓市有望在年底前迎來趨勢(shì)性回暖，進(jìn)而帶動(dòng)房企自身造血能力和融資能力的實(shí)質(zhì)性改善；三是鑒于2023年債務(wù)到期規(guī)模仍處于較高水平，“第二支箭”仍將是房企滾續(xù)債務(wù)、緩解到期壓力的重要融資途徑。2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期規(guī)模為3067.32億元，且存在大量展期債券到期；地產(chǎn)美元債2023年到期規(guī)模為661.50億美元，同比增加3.86%；四是通脹壓力下美聯(lián)儲(chǔ)加息在上半年見頂，2023年下半年出現(xiàn)降息的可能性不大，美債收益率高位運(yùn)行將使房企境外融資成本維持高位，加之2022年底境內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道已全面打開，預(yù)計(jì)2023年房企將更傾向于通過境內(nèi)融資來替代部分境外融資，這將進(jìn)一步推動(dòng)房企境內(nèi)信用債融資需求增長(zhǎng)。