>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列五-四川遂寧：22年全年新房成交接近腰斬，23年春節(jié)新房成交量同比增長(zhǎng)接近一倍-230217
| 上傳日期： |
2023/2/17 |
大小： |
2500KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
城市宏觀：遂寧市位于四川盆地中部，與重慶市、成都市呈等距三角；是四川省戰(zhàn)略部署建設(shè)的“六大都市區(qū)”之一，總面積5322平方公里，轄2個(gè)市轄區(qū)（船山區(qū)、安居區(qū)）、2個(gè)縣（蓬溪縣、大英縣）、代管1個(gè)縣級(jí)市（射洪市）。21年末遂寧常住人口278.2萬(wàn)，比上年末減少3.3萬(wàn)人，連續(xù)六年呈現(xiàn)人口小幅凈流出的狀態(tài)；地區(qū)生產(chǎn)總值1520億元，同比增長(zhǎng)8.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4.03萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)8.6%，近六年來(lái)保持較高的增速；城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房面積分別為35.76、55.29平，分別較上年增加1.01、0.08平。
房地產(chǎn)市場(chǎng)：1）新房：新房市場(chǎng)乏力，銷售連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，22年9月以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)承壓。22年遂寧商品房銷售面積362.8萬(wàn)平，同比下降49.4%；商品房銷售額227.0億元，同比下降47.0%；商品房均價(jià)經(jīng)歷三年連續(xù)下跌后在22年小幅回升1.1%，但6316元/平的銷售均價(jià)仍遠(yuǎn)低于18-20年的均價(jià)水平，22年9-11月新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，疫情沖擊、需求疲軟、庫(kù)存積壓與人口流出是近年遂寧房?jī)r(jià)面臨下跌壓力的核心因素。2）二手房：22年全年二手房成交2297套，同比增長(zhǎng)40.2%，成交均價(jià)5649元/平（22年12月），較21年年末小幅增長(zhǎng)了0.3%。盡管全年成交量同比大幅走高，但下半年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，二手房?jī)r(jià)格仍缺乏穩(wěn)定上漲的動(dòng)能。3）根據(jù)我們的調(diào)研，2023年春節(jié)期間全市新房與二手房交易量同比明顯上升，新房成交量同比2022年春節(jié)期間增長(zhǎng)接近一倍。4）購(gòu)房客：目前購(gòu)房客以自住、中小戶型為主，30-45歲本地購(gòu)房者為絕對(duì)主力。5）開(kāi)發(fā)商格局：主要以川內(nèi)開(kāi)發(fā)商為主，遂寧本地房企規(guī)模小。外來(lái)房企主要有金科、碧桂園、綠城、保利等，當(dāng)前售價(jià)最高的為綠城和四川本地房企邦泰置業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。
政策：22年底房貸利率顯著下降，放款加速明顯。遂寧市已有政策主要為限貸政策。2023年實(shí)際操作中，首套房房貸利率已由22年4月的4.9%回落至當(dāng)前的3.5-4.1%，二套房由22年4月的5.4%降至當(dāng)前的4.6-5.2%左右。四大行的放款周期現(xiàn)已調(diào)整至1-2個(gè)月左右，小銀行1個(gè)月以內(nèi)。遂寧市首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，最低首付比例為20%，擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)普通自住房最低首付比例下調(diào)為30%。
土地市場(chǎng)：2022年土地市場(chǎng)供需回落，整體成交熱度銳減，呈量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。2022年遂寧土地成交169宗，成交面積635萬(wàn)平，同比下降30.0%；成交地面均價(jià)1099元/平，同比下降27.8%，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌主要由于房地產(chǎn)下行周期中住宅市場(chǎng)去化速度減慢，房企資金周轉(zhuǎn)壓力增大，銷量預(yù)期降低，且土地市場(chǎng)供應(yīng)延遲等因素。房企仍將以消化現(xiàn)有存量住宅用地為主，土地市場(chǎng)短期難以上揚(yáng)。國(guó)企與品牌房企托底，底價(jià)拿地，溢價(jià)率與流拍率進(jìn)一步降低。
項(xiàng)目調(diào)研：我們調(diào)研了遂寧市船山區(qū)物流港片區(qū)的邦泰·時(shí)代之城和位于高鐵新城片區(qū)的邦泰·江山樾兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于現(xiàn)有城市門(mén)戶成熟區(qū)位與未來(lái)發(fā)展核心區(qū)。1）邦泰·時(shí)代之城：剛需型項(xiàng)目，本地品牌開(kāi)發(fā)商遂寧展盛同輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目主打中小戶型，以剛需和低容積率吸引客戶，均價(jià)為5500元/平，在當(dāng)?shù)貙儆谄骄?，該?xiàng)目是目前遂寧銷量排行第一的新房樓盤(pán)。21年11月開(kāi)盤(pán)即推出949套全部房源，整體去化率約為65%，根據(jù)我們的調(diào)研，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)毛利率約為28%。其中，100平米以下的去化率較高，目前的購(gòu)房客偏向購(gòu)買(mǎi)中小戶型為主，滿足居住需求的同時(shí)價(jià)格控制在可接受范圍內(nèi)。2）邦泰·江山樾：遂寧城市門(mén)戶高鐵新城高端大盤(pán)，親民價(jià)格促成遂寧火車站區(qū)域最熱樓盤(pán)之一。項(xiàng)目由本地民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商展馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，全年持續(xù)占據(jù)銷量榜前五，主推80-100平左右的三房?jī)蓮d，以優(yōu)越的地理位置、便捷的交通與全方位的配套吸引了眾多本地購(gòu)房客的更新置業(yè)需求，盡管其容積率略高（2.2），依然是高鐵新城片區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤(pán)。21年10月首次開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)去化率約為55%，22年9月加推，第二次開(kāi)盤(pán)去化率約為40%，保守估計(jì)目前該項(xiàng)目的去化率超過(guò)58%，上述兩家房企均使用邦泰物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。
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