>> 平安證券-地產(chǎn)行業(yè)城市草根調(diào)研系列報告之十四：長三角節(jié)后市場回溫，房企積極換倉聚焦-230219
| 上傳日期： |
2023/2/20 |
大小： |
1332KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,鄭茜文,王懂揚 |
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近期我們走訪了長三角主要城市（南京、合肥、無錫、蘇州、杭州）房地產(chǎn)市場，從一線了解節(jié)后樓市溫度，主要觀點如下：
節(jié)后市場普遍回暖，城市及區(qū)域分化：2022年長三角五城樓市成交普遍下滑，無錫幅度最大，成交金額下滑約45%，春節(jié)后各地城市來訪及認(rèn)購均有回溫，如蘇州節(jié)后來訪環(huán)比升約20%，南京日均認(rèn)購環(huán)比升超50%，蘇州、南京等地項目亦存在不同程度折扣回收。城市及區(qū)域間市場分化，如杭州、合肥市場明顯好于無錫，但杭州及合肥外圍區(qū)域亦存在高折扣、去化難；即使樓市相對較差的無錫，仍有去化及走量較好的高品質(zhì)改善項目。個別城市交付時間會影響購房者意愿，但更多關(guān)注區(qū)域及品質(zhì)。展望后市，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步恢復(fù)，預(yù)計優(yōu)質(zhì)城市及區(qū)域熱度有望延續(xù)，但部分高庫存的郊縣及三四線壓力仍存。
房企積極換倉收縮聚焦，流速與盈利中尋找平衡：樓市分化決定土拍市場分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢價率為7.1%和5.8%，明顯好于其它城市，無錫城投托底比例超過60%。房企積極換倉，在項目流速及盈利中尋找平衡，普遍收縮城市布局，個別全國性房企率先打折退出高庫存城市及區(qū)域，同時房企布局聚焦及重疊亦加劇核心城市土拍熱度（如杭州、合肥中心區(qū)）。隨著部分全國性民企拿地收縮，央國企成為土拍市場主角，但部分地級市民企亦積極向優(yōu)質(zhì)城市區(qū)域進(jìn)軍（如蕪湖偉星2022年合肥權(quán)益拿地第一）。預(yù)計核心城市土拍市場有望率先回溫，但部分高庫存城市及區(qū)域土拍仍難言樂觀。
預(yù)售金監(jiān)管及去化制約開工，關(guān)注供給端收縮：走訪城市政策均有不同程度寬松，均執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，限購政策除杭州外均相對寬松（大多6個月社保），首套房貸利率基本為4.1%，無錫更是低至3.8%；但預(yù)售金監(jiān)管金相對嚴(yán)格，如南京預(yù)售金按5000-6000元/平米監(jiān)管，相對較高的預(yù)售監(jiān)管也制約房企的開工及推盤熱情。部分城市個別房企出險項目盡管通過合作方品牌、準(zhǔn)現(xiàn)房等方式持銷，但仍會對購房者預(yù)期產(chǎn)生影響，加上2022年開工及拿地收縮、部分城市城投拿地較多但開發(fā)速度較慢，供給端收縮或成為2023年樓市的重要擾動，建議關(guān)注在供給端收縮較大的城市布局較多房企。
投資建議：當(dāng)前市場關(guān)注點已由前期政策催化轉(zhuǎn)化為基本面說話階段，近期板塊波動反映市場對樓市基本面的分歧。我們認(rèn)為盡管政策效果顯現(xiàn)、房價及收入預(yù)期修復(fù)需要時間，但整體趨勢向好，節(jié)后多個城市來訪上升亦反映了客戶預(yù)期逐步扭轉(zhuǎn)。我們判斷隨著后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力，疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步復(fù)蘇，預(yù)計二季度銷售有望逐步企穩(wěn)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量房企、同時關(guān)注供給端收縮較大城市布局較多房企。個股方面關(guān)注強(qiáng)信用房企保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬科A、金地集團(tuán)等；同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。
風(fēng)險提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險。
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