>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：年內(nèi)首家國資物企遞交招股書-230226
| 上傳日期： |
2023/2/27 |
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pdf 共14頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：年內(nèi)首家國資物企遞交招股書
深業(yè)物業(yè)IPO
2月24日，深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司在港交所提交招股書，成為2023年第一家遞表的物企。深業(yè)物業(yè)由深圳控股間接持有，而深圳控股的控股股東深業(yè)集團為深圳市國資委直管的大型綜合性企業(yè)集團，截至2月24日，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%股權(quán)，上市完成后，深圳控股預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍為其附屬公司。
截至2022年9月，深業(yè)物業(yè)合約面積為6180萬方，在管面積為5920萬方，合約在管比為1.04。就管理面積規(guī)模及合約在管比而言，深業(yè)物業(yè)處于中下游，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022上半年港股上市物企在管面積均值約1.16億方，合約面積均值約1.77億方，按此數(shù)據(jù)計算的合約在管比均值為1.53。深業(yè)物業(yè)面積規(guī)模及合約在管比均低于上市物企平均水平。
第三方面積占比較高，但盈利能力較差，外拓質(zhì)量仍有待提升。截至22Q3，深業(yè)物業(yè)第三方在管面積占比為70.48%，但收入占比為57.81%，毛利占比僅為34.32%。整體毛利率（14.56%）亦偏低。除第三方項目占比較大但盈利能力較低外，亦和深業(yè)物業(yè)在管業(yè)態(tài)有關(guān)，根據(jù)其招股說明書，公司在管業(yè)態(tài)中以城市和產(chǎn)業(yè)園為主，其次為住宅，最后為占比較小的商業(yè)運營及管理服務(wù)，而城市及產(chǎn)業(yè)園的物管毛利率一般較低，商管業(yè)務(wù)則毛利率較高。
自2021年下半年以來，具有國資背景的物企估值受到地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方風(fēng)險的影響程度較低，估值韌性凸顯，我們采取可比公司估值法測算深業(yè)物業(yè)的估值。
2020-2021年，深業(yè)物業(yè)的年內(nèi)利潤分別為104.8、74.5百萬元，2022Q3，深業(yè)物業(yè)年內(nèi)利潤為90.2百萬元，我們選取目前港股市場上具有國資背景的幾家物業(yè)公司，考慮到深業(yè)物業(yè)雖規(guī)模較小，但關(guān)聯(lián)方風(fēng)險亦較低，且2022年前三季度利潤已超2021年全年，我們認(rèn)為其PE（LYR）約在25-26左右，對應(yīng)市值為18.63-19.37億元。
數(shù)據(jù)追蹤（2月20日-2月24日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年2月24日，持有648.94萬股，較上周上漲11.04%，持股市值1.05億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月20日至2月24日，增幅最大的是旭輝永升服務(wù)，本周增幅3.37%。降幅最大的是建業(yè)新生活，降6.32%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.20%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.19億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續(xù)加強。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險。
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