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2月房企銷售改善大超預(yù)期，央國(guó)企尤其明顯。2023年2月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售3213億元，同比增長(zhǎng)28.9%，較1月回升55.4pcts。其中，民企銷售增速較1月回升30.0pcts，達(dá)到-17.9%。國(guó)企增速較1月大幅回升51.0pcts，達(dá)到71.4%。央企增速較1月大幅回升132.6pcts，達(dá)到128.2%。TOP50房企銷售增速全面改善，在TOP10房企和TOP11-30房企增速回正的同時(shí)，TOP31-50房企繼續(xù)維持負(fù)增長(zhǎng)。TOP20中，越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、保利置業(yè)、中國(guó)鐵建、金融街等央國(guó)企，同比增速達(dá)到300%以上。
　　盡管有春節(jié)因素的干擾，但銷售修復(fù)依然明顯。2023年前2月TOP50房企同比增速達(dá)到-2.2%，同樣出現(xiàn)大幅改善。2022年2月是春節(jié)所在月，因此當(dāng)前2月單月的銷售同比增速存在一定干擾。但是相較于2023年1月和2022年12月的同比增速-26.4%和-27%看，出現(xiàn)了較大幅度的提升。早在2023年春節(jié)以來(lái)，由于一線城市二手房市場(chǎng)的火熱已經(jīng)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)的預(yù)期層面，甚至從商品房高頻網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，確實(shí)也逐漸印證市場(chǎng)的回暖。但是從節(jié)奏和幅度來(lái)看，2月的修復(fù)是超市場(chǎng)預(yù)期的。
　　然而銷售過(guò)快修復(fù)，使得市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。一方面從資產(chǎn)價(jià)格看，除了個(gè)別城市有所回暖以外，部分二線和三線城市基本上依然承受一定的壓力，因此市場(chǎng)一直預(yù)期的是寬松政策的落地。從2022年底的政策來(lái)看，除了個(gè)別城市房貸利率有所下調(diào)外，市場(chǎng)預(yù)期的較大幅度的行政政策寬松是沒有落地的。但另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售修復(fù)過(guò)快，短期流動(dòng)性的提升會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的修復(fù)，從而再次出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況。在大的“房住不炒”的調(diào)控框架下，市場(chǎng)同樣擔(dān)心過(guò)熱帶來(lái)政策轉(zhuǎn)向，例如一二線城市繼續(xù)收緊。因此當(dāng)前對(duì)于政策的預(yù)期從高度一致預(yù)計(jì)開始出現(xiàn)分化。
　　一二線城市在強(qiáng)需求和產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下，確定性復(fù)蘇，因此推薦一線央國(guó)企和園區(qū)類公司。2023年的主旋律，將從2022年的二線央國(guó)企成長(zhǎng)，切換為一線央國(guó)企反轉(zhuǎn)，核心推薦招商蛇口。同時(shí)，推薦園區(qū)類公司，將是未來(lái)的產(chǎn)業(yè)變化的核心載體，而已經(jīng)明確的工商業(yè)分布式光伏，最好的落地點(diǎn)就是園區(qū)（參考深度《園區(qū)，分布式光伏的最佳載體》），推薦中新集團(tuán)。其他公司，受益成長(zhǎng)性的中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，同時(shí)推薦龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。