>> 海通證券-2023年2月海通證券研究所向外發(fā)送報(bào)告清單3-230301
| 上傳日期： |
2023/3/1 |
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pdf 共78頁(yè) |
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海通證券 |
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【內(nèi)容提要】
2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》。正式提出：1）證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。2）此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。3）不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。4）考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。
1）不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，將進(jìn)一步填補(bǔ)房企股權(quán)融資的不足，積極地化解房企資金困境。我們認(rèn)為，此次政策是對(duì)2022年11月28日“第三支箭”政策組合拳中的“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”的積極響應(yīng)，它的推出將是房企股權(quán)融資渠道的有益補(bǔ)充，可以有針對(duì)性地聚焦開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)和順利實(shí)現(xiàn)“保交樓”任務(wù)，將有助于引導(dǎo)更多各類型的社會(huì)資本甚至個(gè)人資金參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)一步化解房企面臨的資金困境。
2）有助于發(fā)揮私募基金專業(yè)投資運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。我們認(rèn)為，此次政策將有助于發(fā)揮私募基金的專業(yè)化投資優(yōu)勢(shì)，著力盤活房企的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，增強(qiáng)項(xiàng)目的債務(wù)融資信用，改善金融市場(chǎng)的非理性預(yù)期，并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
3）保障試點(diǎn)初期的基金穩(wěn)健運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)控制，擴(kuò)大了資金的來(lái)源和外資參與方式。我們認(rèn)為，此次試點(diǎn)要求以機(jī)構(gòu)投資者為主，但也沒(méi)有排除自然人投資者的參與，此外此次政策還積極鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資。這些規(guī)定既可以保障試點(diǎn)初期的基金穩(wěn)健運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，又可以使得基金資金的來(lái)源多元化，擴(kuò)大社會(huì)資本的參與度，從而使得試點(diǎn)的成功率加大，有助于后續(xù)試點(diǎn)的快速推廣，為困境中的房企帶來(lái)更多源頭活水。
4）我們認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)規(guī)模還有大致10年上下平臺(tái)期，監(jiān)管層仍存在充分時(shí)間緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而目前政策從供需兩端發(fā)力，將有助于化解出險(xiǎn)民營(yíng)房企面對(duì)的困境。
投資建議：給予行業(yè)“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。綜上所述，我們認(rèn)為行業(yè)政策整體將逐步向好，企業(yè)將從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展，而龍頭和藍(lán)籌企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然存在，相關(guān)企業(yè)將獲得供需改善下的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。
建議關(guān)注：1）開發(fā)類：A股-萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份；H股-中國(guó)海外發(fā)展；2）商住類：華潤(rùn)置地、新城控股；3）物業(yè)類：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余；4）文旅類-華僑城A。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。
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