>> 湘財證券-宏觀研究：不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動-230303
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
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作者： |
何超 |
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此報告為加密報告 |
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事件
2月20日，證監(jiān)會宣布于近日啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作；同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》。
不動產(chǎn)私募投資基金的特征
有幾個關(guān)鍵點值得關(guān)注：第一，不動產(chǎn)私募基金的試點仍是在“房住不炒”的大框架下運行的，投資范圍并不適用于所有居民商品住房，而是特定居住用房，“特定”就把范圍縮小到存量商品住宅、保障性住房和市場化租賃住房，意味著投資范圍排除了增量供給。第二，基金管理人門檻更高，專業(yè)化要求更高。一則管理人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的限制將提高投資的公平性和透明性，二則投資人員需要具備豐富的不動產(chǎn)投管經(jīng)驗意味著對其專業(yè)度提出了更高的要求，需要充分了解不動產(chǎn)領(lǐng)域的風險控制、久期控制、回撤控制等，也間接保障了投資者利益。第三，從《指引》的方向看，也明確了未來政策的重點扶持方向，穩(wěn)存量、發(fā)展保障住房和租賃住房，尤其在穩(wěn)存量方面，私募基金的入市可以為寫字樓、商場、酒店等存量不動產(chǎn)注入現(xiàn)金流。
具有多重正面意義
第一，為項目提供長周期的資金和經(jīng)驗指導。不同于過往的基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要投向成熟穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)，不動產(chǎn)私募投資基金可以投向項目的各個階段，覆蓋完整的生命周期，同時也可以依靠管理人豐富的不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資經(jīng)驗為項目提供指導和資源。
第二，紓困和盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)負債率普遍偏高，疊加過去野蠻生長留下的巨額債務的后遺癥，光靠企業(yè)自身可能不具備債務處置的能力和經(jīng)驗，而不動產(chǎn)私募基金的介入可以有效彌補這一點。同時，面對當前我國大量的存量不動產(chǎn)，也需要有相應的金融工具進行盤活，不動產(chǎn)私募基金也可以在此發(fā)揮積極作用。
第三，推動資本市場的完善。作為金融工具的一種，不動產(chǎn)私募投資基金能完善我國資本市場的生態(tài)體系建設(shè)，在豐富金融品種的同時也吸引了相關(guān)風險偏好匹配的投資者的參與，為活躍資本市場，尤其是吸引機構(gòu)投資者方面帶來積極貢獻
風險提示
房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，政策接續(xù)不及預期，市場參與熱情不及預期。
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