>> 中信證券-公募REITs市場面面觀：新能源REITs上市在即，REITs市場參與機(jī)構(gòu)形態(tài)更加豐富-230306
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
大小： |
1000KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
中信證券 |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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兩單新能源REITs已正式通過交易所審批，REITs市場即將迎來又一次“擴(kuò)容增類”。隨著經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有望逐步得到數(shù)據(jù)驗(yàn)證，或進(jìn)一步支撐REITs市場對于底層資產(chǎn)持續(xù)修復(fù)的邏輯。從債市角度思考，政府工作報告對于地方政府債務(wù)以及地產(chǎn)行業(yè)的表述，或表明債市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將更顯稀缺，在此背景下，REITs作為增厚收益品種的優(yōu)勢或更加凸顯。
▍市場回顧：公募REITs市場小幅下行。上周，C-REITs市場整體圍繞業(yè)績修復(fù)與個券估值而呈現(xiàn)震蕩行情，市場交投回暖。其中，前一周（2月20日-3月24日）回調(diào)幅度較大的個券迎來修復(fù)，跌幅靠前的個券主要集中于倉儲物流、生態(tài)環(huán)保和保障房板塊。
▍政策梳理：優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司開展REITs業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富REITs市場參與機(jī)構(gòu)形態(tài)。2023年3月3日，滬深交易所發(fā)布了《保險資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)要求（試行）》。從REITs市場的視角來看，當(dāng)前存量REITs的資產(chǎn)支持證券管理人包括證券公司、證券子公司、基金子公司，上述業(yè)務(wù)指引發(fā)布后，符合要求的保險資產(chǎn)管理公司可作為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，進(jìn)而豐富了市場參與機(jī)構(gòu)形態(tài)，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。對于保險資管公司而言，其積累了大量不動產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入REITs一級市場有助于其業(yè)務(wù)的拓展，將推動險資實(shí)現(xiàn)REITs市場“買方”和“賣方”兩種角色的共同發(fā)展。
▍項(xiàng)目儲備跟蹤：兩單新能源REITs已通過交易所審批，REITs市場即將迎來又一次“擴(kuò)容增類”。從其招募說明書（封卷稿）來看，中信建投國家電投新能源REIT的底層資產(chǎn)估值為71.65億元，2023年3-12月和2024年的預(yù)期分派率分別達(dá)到10.57%（未年化）和9.79%；中航京能光伏REIT的底層資產(chǎn)估值為24.54億元，2023年和2024年的預(yù)期分派率分別達(dá)到12.18%和12.45%。
▍公募REITs策略思考：“兩會”政策落地后，2023年1-2月的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)將陸續(xù)披露，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇料將逐步得到數(shù)據(jù)驗(yàn)證，或進(jìn)一步支撐REITs市場對于底層資產(chǎn)持續(xù)修復(fù)的邏輯。從債市的角度思考，政府工作報告對地方政府債務(wù)管控明確了“遏制增量、化解存量”的措施、對地產(chǎn)行業(yè)提出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序需擴(kuò)張”，預(yù)計債市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將更顯稀缺，在此背景下，REITs作為增厚收益品種的優(yōu)勢或更加凸顯。此外，我國REITs市場尚處發(fā)展期，各個維度的政策正陸續(xù)出臺、市場估值體系也仍在形成階段，因此投資過程中也需因時而變，無需固化當(dāng)前的投資思維。
▍風(fēng)險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風(fēng)險偏好。
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