>> 華創(chuàng)證券-【宏觀專題】定量測算居民提前還款可能造成的影響-230307
| 上傳日期： |
2023/3/7 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
張瑜 |
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前言
近期居民提前償還房貸這一行為市場討論頗多。本文嘗試定量判斷當下居民提前還款的比例，并分析測算居民提前還款可能造成的一些影響。
提前還款比例有多少？——數(shù)據(jù)不算高，但提前還款的原因與以往有顯著差異
1）提前還款比例如何測算？我們通過加權(quán)平均個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）的早償率來予以表征。
2）當下提前還款的比例高嗎？①首先我們要明確的是，提前還款并不是個新現(xiàn)象，本輪提前還款的居民的比例，暫未突破歷史最高點。不過本輪提前還款發(fā)生的宏觀背景，與過去有明顯的不同。②常態(tài)下，居民提前還款比例和房地產(chǎn)銷售順周期。究其原因，我國對于居民購房存在“限貸”政策，因此貸款人改善性或投資性購房時，需要先償還之前的債務，再進行新一輪的貸款業(yè)務。③而2022年以來的提前還款是發(fā)生在房地產(chǎn)銷售大幅回落期間。因此雖然當下居民提前還款比例并未超過前期高點，但其情景與往年有顯著差異。
3）為什么8月以來提前還款比例基本持平？根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，“多家銀行均表示，排隊是因為去年底至今，申請?zhí)崆斑€貸的人數(shù)明顯增加。有銀行工作人員表示：‘目前輪候還款的客戶很多，我們已經(jīng)加快處理了，正在逐步消化’”。此外多家媒體也有類似表述。由此推斷8月以來申請?zhí)崆斑€款的居民可能已基本達到上限，當下提前還款主要反應在排隊申請人群變多，但是實際的提前還款比例數(shù)據(jù)層面還未充分反應這一面。
當前居民為何提前償還房貸？——存量資產(chǎn)受損+投資渠道受限
1）居民的資產(chǎn)負債表受損。結(jié)合報告《2022年，居民資產(chǎn)負債表真的受損了嗎？》，2022年居民總資產(chǎn)和總負債增速雙雙大幅下滑的背景下，資產(chǎn)負債率不降反升，居民資產(chǎn)負債表有明顯的受損跡象。此外，根據(jù)央行公布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，傾向更多儲蓄的城鎮(zhèn)儲戶占比從2019年的45.7%抬升至2022年的61.8%，上行16.1%，疫情這三年傾向更多儲蓄的居民抬升幅度近似于2007年到2019年將近12年的抬升幅度；2022年底城鎮(zhèn)儲戶的未來收入信心指數(shù)是2001年有數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，城鎮(zhèn)儲戶的未來就業(yè)預期指數(shù)是2009年以來的歷史次低值。在此情境下，居民從過去的“資產(chǎn)最大化”逐步轉(zhuǎn)化為當下的“負債最小化”。持有房貸者為了減輕債務壓力，自然選擇提前償還房貸的方式。
2）居民投資渠道受限。①2020~2021年新增貸款者房貸利率過高。2010年~2018年，房貸利率比一般貸款利率平均低78bp左右，但是2020年~2021年，房貸利率開始持續(xù)高于一般貸款利率。②過高的房貸利率自然加重了居民的負擔。2020年和2021年新增購房貸款者的超額利息占收入的比重接近4%，比2011年，2014年，2018年三輪房貸利率較高期間高出2%左右。③在房貸利率過高的同時，居民還缺乏適當?shù)耐顿Y理財?shù)姆绞健．數(shù)禺a(chǎn)價格同比和股票指數(shù)同比低于房貸利率的情境下，對于居民而言，用閑置資金償還前期的貸款反而成了“最高收益的投資”。數(shù)據(jù)來看，2008年，2012年和2022年當房貸利率高于地產(chǎn)價格和股票同比的情境下，個人住房貸款均有出現(xiàn)負增長的情況。
居民提前還貸對于商業(yè)銀行有何影響？——降存量房貸利率并不現(xiàn)實
1）①從房貸業(yè)務占比來看，國有行和股份制銀行個人住房貸款占比較高，城商行和農(nóng)商行相對低一些。②從凈利潤視角來看，2020~2022年，各類商業(yè)銀行凈利潤平均增速較2019年均有明顯回落，凈息差較2019年也有明顯下行。③對于房貸利率而言，如果使居民的存量房貸利率恢復至歷史常態(tài)，2021年末房貸利率較一般貸款利率高44bp，考慮一年期LPR與五年期LPR利差縮窄之后，對應存量房貸利率或仍需下行約100bp。
2）如果提前還款后，商業(yè)銀行能夠找到其他貸款需求渠道的話，那么提前還貸對于商業(yè)銀行的利潤影響相對可控。每增加5%提前還款（假設(shè)提前償還30%的貸款）的居民，對應大行利潤較2022年少增0.33%，股份行利潤較2022年少增0.21%，城商行較2022年少增0.12%，農(nóng)商行較2022年少增0.04%。如果使商業(yè)銀行凈利潤回到2021年，對應大行可以接受21%居民提前100%償還，股份行可以接受58%居民提前100%償還，城商行可以接受78%的居民提前100%償還，農(nóng)商行由于2022年凈利潤低于2021年，因此不在我們測算考量范圍內(nèi)。
3）如果提前還款后，商業(yè)銀行不能夠找到其他貸款需求渠道的話，那么提前還貸對于商業(yè)銀行的利潤影響則相對較大。每增加5%提前還款（假設(shè)提前償還30%的貸款）的居民，對應大行利潤較2022年少增1.9%，股份行利潤較2022年少增1.2%，城商行較2022年少增0.7%，農(nóng)商行較2022年少增0.2%。如果使商業(yè)銀行凈利潤回到2021年，對應大行可以接受3.8%的居民提前100%償還，股份行可以接受9.8%的居民提前100%償還，城商行可以接受14%的居民提前100%償還，農(nóng)商行由于2022年凈利潤低于2021年，因此不在我們測算考量范圍內(nèi)。
4）如果為了對抗提前還款行為，商業(yè)銀行降低30%存量貸款的利率的話，那么對商業(yè)銀行的沖擊同樣較大。每降低10bp的存量房貸利率，對應大行利潤較2022
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