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核心觀點(diǎn)：公司發(fā)布新的定增預(yù)案，擬募集資金總額不超過(guò)80億元，擬投向6個(gè)存量項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。此次定增將助力公司“保交樓”工程的推進(jìn)，并推動(dòng)公司業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年1-2月公司銷(xiāo)售降幅較2022年全年大幅收窄，2月份公司重啟拿地，同時(shí)消費(fèi)復(fù)蘇也推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)。作為高信用民企的代表和國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，我們看好公司在銷(xiāo)售復(fù)蘇和商業(yè)增長(zhǎng)共同推動(dòng)下的持續(xù)成長(zhǎng)與估值提升。
　　事件
　　公司發(fā)布公告，終止擬募集資金總額不超過(guò)50億元的2016年度定增事項(xiàng)；并披露新的定增預(yù)案，擬發(fā)行不超過(guò)約6.76億股（不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%），募集資金總額不超過(guò)80億元，擬投向6個(gè)存量項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　新定增預(yù)案助力保交樓，增強(qiáng)公司資本實(shí)力。本次擬募集資金總額不超過(guò)80億元的定增預(yù)案中，公司擬將其中的56億元投向溫州、東營(yíng)、重慶、泰安、宿遷、大同的6個(gè)存量住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該等項(xiàng)目均為剛需及改善型的普通住宅產(chǎn)品且均已預(yù)售；公司擬將另外的24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。此次定增將助力公司“保交樓”工程的推進(jìn)，并將進(jìn)一步提升公司的資本實(shí)力，推動(dòng)公司業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　年初以來(lái)銷(xiāo)售投資現(xiàn)明顯修復(fù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)持續(xù)提升。2023年1-2月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額135.9億元，同比下降28.9%，降幅相較于2022年全年的-50.4%明顯收窄。2023年2月公司以24.6億元獲得杭州一塊建面為33.3萬(wàn)方的地塊，這是公司自2022年6月以來(lái)的首次拿地。年初以來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)回暖，公司的銷(xiāo)售與投資有望持續(xù)修復(fù)。2023年1-2月公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入16.7億元，同比增長(zhǎng)4.2%，年初以來(lái)線(xiàn)下消費(fèi)強(qiáng)勁復(fù)蘇，推動(dòng)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)提升。
　　維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)和33.39元的目標(biāo)價(jià)不變。我們預(yù)測(cè)公司2022~2024年EPS為1.37/2.33/3.34元，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)和對(duì)公司33.39元的目標(biāo)價(jià)不變，對(duì)應(yīng)2024年預(yù)測(cè)EPS的PE倍數(shù)為10x，與可比公司招商蛇口、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)的平均PE倍數(shù)相當(dāng)。我們認(rèn)為公司估值提升的邏輯在于：1）公司作為高信用民企代表，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)依然穩(wěn)健，有望受益于自年初開(kāi)始的地產(chǎn)銷(xiāo)售熱度恢復(fù)；2）持有型業(yè)務(wù)方面，公司商業(yè)將持續(xù)受益于年初以來(lái)的消費(fèi)復(fù)蘇。而商業(yè)地產(chǎn)較住宅開(kāi)發(fā)往往享有更高估值，公司作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)之一，將享有估值溢價(jià)，預(yù)計(jì)其估值中樞未來(lái)將有較大幅度的提升，向同樣為商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等看齊；3）證監(jiān)會(huì)提出將研究公募RETIs擴(kuò)展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，公司也將因此受益，未來(lái)估值中樞有望進(jìn)一步提升。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）銷(xiāo)售方面，公司在三四線(xiàn)城市有較多土儲(chǔ)，如果銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖無(wú)法持續(xù)，或?qū)粳F(xiàn)金流造成拖累。2）商業(yè)方面，疫情管控放開(kāi)后第一波沖擊高峰已過(guò)，后續(xù)面臨繼續(xù)沖擊的可能，每一輪的沖擊都會(huì)對(duì)消費(fèi)造成較大的負(fù)面影響，如果后續(xù)毒株較強(qiáng)，消費(fèi)的修復(fù)之路或?qū)⒈恢袛唷Ｍ瑫r(shí)消費(fèi)復(fù)蘇的核心在于居民收入的提升和預(yù)期的改善，盡管當(dāng)前消費(fèi)場(chǎng)景已經(jīng)得到較大程度的修復(fù)，但如果居民信心不足，收入難以實(shí)質(zhì)提高，則儲(chǔ)蓄將依然維持高位，消費(fèi)難以實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)。