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本期投資提示：
　　前2月投資、開(kāi)工降幅收窄，竣工同比轉(zhuǎn)正、略超預(yù)期。從1-2月累計(jì)來(lái)看，投資同比-5.7%，較22年+4.2pct，較12月單月+6.5pct；新開(kāi)工同比-9.4%，較22年+30.0pct，較12月單月+34.9pct；施工同比-4.4%，較22年+2.9pct；竣工同比+8.0%，較22年+23.0pct，較12月單月+24.1pct。1-2月房地產(chǎn)投資降幅收窄，開(kāi)工、竣工均大幅修復(fù)，并且竣工增速同比轉(zhuǎn)正、略超預(yù)期。我們認(rèn)為，由于保交付推進(jìn)、疫情影響逐步消減等積極因素影響，1-2月投資端數(shù)據(jù)改善顯著，但同時(shí)考慮到本輪周期中供給主體的過(guò)度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們上調(diào)2023年投資同比預(yù)測(cè)至-6.7%（原預(yù)測(cè)值為-8.1%）、開(kāi)工同比預(yù)測(cè)為-8.6%（原預(yù)測(cè)值為-9.3%）、竣工同比預(yù)測(cè)為+1.9%（原預(yù)測(cè)值為-1.4%）。
　　前2月銷(xiāo)售降幅顯著收窄，銷(xiāo)售短期修復(fù)仍有約束。從1-2月累計(jì)來(lái)看，銷(xiāo)售面積同比-3.6%，較22年+20.7pct，較12月單月+27.9pct；銷(xiāo)售金額同比-0.1%，較22年+26.7pct，較12月單月+27.6pct；銷(xiāo)售均價(jià)同比+3.7%，較22年+6.9pct，較12月單月-2.0pct。1-2月銷(xiāo)售同比降幅顯著收窄，主要源于疫后復(fù)蘇和三四線(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)的短期需求集中釋放。短期來(lái)看，雖然目前銷(xiāo)售在2022年呈現(xiàn)超跌后、已開(kāi)始逐步有需求中樞的支撐，但需求方面，購(gòu)房力和購(gòu)買(mǎi)意愿仍需要進(jìn)一步的政策支持以及一定時(shí)間的修復(fù)，這將成為短期銷(xiāo)售修復(fù)的次要約束，而供給方面，供給主體的過(guò)度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難，更是制約短期銷(xiāo)售修復(fù)的主要約束，我們判斷銷(xiāo)售或在短期維度仍處于中樞之下，總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，尤其一二線(xiàn)城市及改善需求將更具彈性。綜合之下，我們上調(diào)2023年銷(xiāo)售面積同比預(yù)測(cè)至-5.0%（原預(yù)測(cè)值為-7.9%）、銷(xiāo)售金額同比預(yù)測(cè)至-2.2%（原預(yù)測(cè)值為-5.1%）。
　　前2月資金來(lái)源降幅收窄，銷(xiāo)售回款、融資資金均有修復(fù)。從1-2月累計(jì)來(lái)看，資金來(lái)源同比-15.2%，較22年+10.8pct，較12月單月+13.6pct。從1-2月各資金來(lái)源同比來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款同比-15.0%，較前值+10.4pct；自籌資金同比-18.2%，較前值+0.8pct；定金及預(yù)收款同比-11.4%，較前值+21.9pct；個(gè)人按揭貸款同比-15.3%，較前值+11.2pct。1-2月單月資金來(lái)源降幅收窄，其中銷(xiāo)售回款中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭降幅顯著收窄，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金降幅均有所收窄。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來(lái)源仍處于偏緊狀態(tài)，不過(guò)隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，尤其是供給端的融資支持三支箭，將有力推動(dòng)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企信用恢復(fù)及融資恢復(fù)，預(yù)計(jì)行業(yè)資金來(lái)源將逐步觸底回穩(wěn)，其中包括銷(xiāo)售回款和融資現(xiàn)金。
　　投資分析意見(jiàn)：年初行業(yè)數(shù)據(jù)復(fù)蘇顯著，銷(xiāo)售端修復(fù)強(qiáng)于投資端，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，中期來(lái)看，我國(guó)未來(lái)5-10年商品房需求中樞為13.4億平，總量規(guī)模依然可觀(guān)，并目前銷(xiāo)售超跌后已開(kāi)始逐步有支撐，預(yù)計(jì)后續(xù)銷(xiāo)售將向著需求中樞逐步回歸，但短期來(lái)看，短期銷(xiāo)售修復(fù)仍將受到供需兩端不同程度的約束拖累，供需兩端政策仍需更加積極，如支持優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表和居民的合理住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)短期總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，其中預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市及改善需求將更具彈性，而在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份、中國(guó)建筑、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷(xiāo)售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。