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1.2022年物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)及原因：2022年受內(nèi)外部環(huán)境影響整體表現(xiàn)較弱，板塊內(nèi)部看，央企走勢(shì)與市場(chǎng)接近，民企與關(guān)聯(lián)方高度相關(guān)，深層次原因是行業(yè)格局的變化導(dǎo)致國(guó)企與民企的分化。
　　2.物業(yè)行業(yè)2023年展望：我們認(rèn)為，外部影響因素逐漸淡化，內(nèi)部發(fā)展轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化。房地產(chǎn)下行趨勢(shì)收窄及房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，同時(shí)疫情沖擊大概率結(jié)束，行業(yè)內(nèi)部維度，非住宅市場(chǎng)空間廣闊，物企的市場(chǎng)拓展占比在持續(xù)提升。因此，我們預(yù)計(jì)2023年物業(yè)板塊有望筑底復(fù)蘇，同時(shí)，公司間的分化會(huì)持續(xù)且加劇。
　　3.細(xì)分板塊走勢(shì)研判：1）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：面積增長(zhǎng)放緩，利潤(rùn)率收斂；2）非業(yè)主增值服務(wù)：跟隨地產(chǎn)趨勢(shì)前行；3）社區(qū)增值服務(wù)：短期受疫情影響，長(zhǎng)期持續(xù)向好。
　　投資建議：央國(guó)企背景的物企在強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商的支持下有望保持原先的業(yè)績(jī)承諾：推薦中海物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余、保利物業(yè)，同時(shí)看好優(yōu)質(zhì)物業(yè)在行業(yè)筑底后有更高的向上彈性：推薦新大正、綠城服務(wù)，建議關(guān)注萬物云、越秀服務(wù)、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)竣工低于預(yù)期、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低于預(yù)期、物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化進(jìn)度低于預(yù)期、物管業(yè)務(wù)行業(yè)滲透率提升不及預(yù)期、研報(bào)信息使用不及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)據(jù)測(cè)算偏差風(fēng)險(xiǎn)。