>> 國海證券-房地產(chǎn)行業(yè)開年看地產(chǎn)系列：二線城市房地產(chǎn)市場怎么走？-230316
| 上傳日期： |
2023/3/16 |
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| 982KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
夏磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點：
春節(jié)過后，二線市場有回暖嗎？房價上漲了嗎？小陽春可持續(xù)嗎？政策空間還有嗎？
二線城市整體出現(xiàn)復蘇跡象
春節(jié)之后，二線城市新房市場呈升溫趨勢。2月，30大中城市中二線城市商品房成交面積同比27.94%。如果考慮過節(jié)影響，用節(jié)后可比時間段看，節(jié)后一周，30大中城市中二線城市商品房成交面積迅速回正，達5.7%。節(jié)后36天（3月6日），同比增幅維持在5.3%。新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度創(chuàng)三個月新高。
2023年開年二手房市場持續(xù)強勁。樣本城市二手住宅成交套數(shù)從2022年一季度-54.1%的同比恢復到四季度26.8%的同比。2023年開年市場延續(xù)強勁，二手房1月成交量同比達7.2%。春節(jié)后一周，南京、杭州、青島等多地的二手房成交量同比都超過了100%，2月樣本城市成交量同比增幅151.9%。截至2月末，杭州2月27日二手住宅成交225套，創(chuàng)近6個月單日新高；蘇州1月13日二手住宅成交362套，創(chuàng)6個月以來單日新高；南京1月13日二手房備案515套，創(chuàng)2023年以來新高；成都2月24日二手房單日成交1127套，高于當周日均成交套數(shù)35.5%。
價格止跌企穩(wěn)。從國家統(tǒng)計局價格指數(shù)看，1月二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，自2022年8月以來首次止跌。從商品住宅銷售均價看，2月銷售均價18352.5元/平，同比-3.4%。分地區(qū)來看，大部分地區(qū)價格上漲，長三角和珠三角地區(qū)1月均價環(huán)比和同比均上漲，環(huán)渤海和中西部地區(qū)價格環(huán)比有所下滑，但同比上漲。
以南京為例，樓市表現(xiàn)出明顯的復蘇態(tài)勢。節(jié)后二手房市場迅速回溫，1月成交量同比為14.3%，超過去年同期水平，2月成交量同比更是達到91.9%。2月成交均價同比下滑24.3%，環(huán)比下降12.5%，達29353.4元/平，主要是由于交易結(jié)構(gòu)變動，南京節(jié)后去庫存速度明顯加快，尤其是江寧、江北板塊的剛需、剛改需求得到充分釋放，拉低了商品住宅的均價。
為什么節(jié)后出現(xiàn)小陽春？小陽春是否可持續(xù)？
春節(jié)后之所以迅速出現(xiàn)小陽春，主要是疫情積壓需求釋放，疊加一些擾動因素。具體來講。一是積壓需求集中釋放，很多客戶都是12月前后集中儲備，節(jié)后這波客戶集中轉(zhuǎn)化為成交。二是學區(qū)房因素，5月之后這個因素會減退很多。
但是，小陽春基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。一方面，疫情積壓需求集中釋放后，后面需求釋放會回歸到相對平穩(wěn)的階段。且此波脈沖式需求釋放以剛需、換房為主。后面月份預計以改善為主，成交周期會拉長。另一方面，傳統(tǒng)持續(xù)性復蘇視角下，一般二手房率先啟動，隨后傳導到新房。但此輪的“二手房-新房”熱度傳導順暢度不及以往周期。以往的二手房熱到新房熱的傳導鏈條，之所以能夠?qū)崿F(xiàn)，一是預期帶動、二是價格帶動、三是換房鏈條帶動。在本輪復蘇這三個傳導條件欠佳。
今年需求向核心城區(qū)全面回歸。2021年下半年開始，為了鼓勵房企拿地，地方政府加大核心城區(qū)土地供應(yīng)力度，與此對應(yīng)，核心區(qū)新房供應(yīng)增加，客戶整體開始向城市核心區(qū)移動。比如，2023年青島市轄區(qū)第一批次住宅用地共計14宗，總占地面積46.7萬平方米，其中嶗山區(qū)2宗、市北區(qū)3宗、李滄區(qū)3宗、城陽區(qū)2宗、西海岸新區(qū)4宗。2023年蘇州首次供地集中在六大主城區(qū)；杭州第一批集中供地大部分供地集中在主城區(qū)。
政策方面，去年開始二線城市調(diào)控陸續(xù)放松，需求逐步釋放
去年3月以來，以鄭州為首的二線城市陸續(xù)進行政策放松。行政層面，當前已出臺政策包括：結(jié)合民生政策松限購，對高品質(zhì)住宅提升限價標準。截至2023年2月20日，蘇州、杭州和西安等近20個二線城市已經(jīng)在限購區(qū)域、限購數(shù)量等方面進行了調(diào)整。金融層面，當前已經(jīng)出臺的政策包括：下調(diào)房貸利率，部分城市降低首付比例，調(diào)整首套房認定標準。利率方面，如武漢、廈門和沈陽等一些二線城市首套房貸利率都已突破底線。首付比例方面，8月12日，南京調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行政策：有一套住房但貸款結(jié)清的，買普通住房首付最低30%。首套房認定標準方面，武漢等多個二線城市目前只看存量貸款。稅收層面，當前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。沈陽、南京和杭州等城市均已出臺購房稅收方面的優(yōu)惠。
需求端，未來二線城市存在進一步政策調(diào)整空間
首套房認定標準仍有調(diào)整空間。目前18個熱點二線城市的首套房認定標準有三種情況。第一種情況只看存量貸款，房貸結(jié)清即認定為首套，如武漢、南京、長春等；第二種情況看貸款記錄和貸款余額，即“認房又認貸”，如杭州、廈門、重慶等；第三種情況分限購區(qū)和非限購區(qū)，如蘇州限購區(qū)像杭州，認房又認存量貸款；非限購區(qū)像武漢，只看存量貸款。杭州等“認房又認貸”的二線城市未來政策有進一步放松的空間，可以更好滿足一些改善住房需求。
限購政策設(shè)置規(guī)則影響購房，以成都為例，“圈層限購”規(guī)則復雜。從限購區(qū)域來看，只要具備高新南區(qū)內(nèi)購房資格，就可以在成都市任意區(qū)域內(nèi)購買住房。具備二圈層購房資格，可在二圈層12區(qū)及三圈層11區(qū)內(nèi)購買住房。具備三圈層購房資
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