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住宅銷售額同比轉(zhuǎn)正，房?jī)r(jià)平穩(wěn)。2023年1-2月，商品房銷售面積同比下降3.6%，降幅較2022年全年收窄20.7pct；商品房銷售金額同比下降0.1%，降幅較2022年全年收窄26.6pct，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.5%。1-2月住宅銷售均價(jià)為10558，同比4%，環(huán)比與上年12月持平，從去年年末開(kāi)始房?jī)r(jià)逐步止跌，目前相對(duì)平穩(wěn)。從2023年1-2月30城新房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積累計(jì)同比增速-13.7%，核心城市銷售弱于全國(guó)，主要由于疫情好轉(zhuǎn)之后返鄉(xiāng)置業(yè)需求增加。目前銷售雖出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但以點(diǎn)狀復(fù)蘇為主，還未形成整體趨勢(shì)。我們認(rèn)為前期供需兩側(cè)對(duì)市場(chǎng)的支持效果逐步在顯現(xiàn)，推動(dòng)市場(chǎng)銷售逐步進(jìn)入復(fù)蘇通道，但目前購(gòu)房信心還未完全恢復(fù)，從3月高頻數(shù)據(jù)來(lái)看二手房銷售好于新房，并且新房修復(fù)節(jié)奏趨緩，上半年市場(chǎng)大概率會(huì)以“時(shí)間換空間”，全年來(lái)看銷售處于“U”型的底部抬升階段。
　　開(kāi)工、施工降幅收窄，竣工增速首次轉(zhuǎn)正。2023年1-2月，新開(kāi)工面積同比下降9.4%，降幅較2022年全年收窄30.0pct，新開(kāi)工修復(fù)情況好于預(yù)期；1-2月施工面積同比下降4.4%，降幅較22年全年收窄2.8pct；竣工面積同比增長(zhǎng)8.0%，去年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，“保交樓”是今年的首要任務(wù)，在供給側(cè)政策組合拳下，保交樓進(jìn)展得到有效推進(jìn)。我們認(rèn)為今年竣工的修復(fù)最具確定性，中性預(yù)期下全年增速2.3%，樂(lè)觀預(yù)期下全年增速5.6%。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅收窄。2023年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額13669億元，同比下降5.7%，降幅較22年全年收窄4.3pct。其中，住宅投資10273億元，同比下降4.6%。在土地端尚未回暖的情況下，開(kāi)發(fā)投資主要由施工和新開(kāi)工作為支撐。
　　到位資金降幅收窄，流動(dòng)性或持續(xù)改善。2023年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降15.2%，降幅較22年全年收窄10.7pct。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降15.0%、自籌資金同比下降18.2%、定金及預(yù)收款同比下降11.4%、個(gè)人按揭貸款同比下降15.3%、利用外資同比下降34.5%。在“保交樓”和“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”的政策指引下，我們認(rèn)為行業(yè)的流動(dòng)性繼續(xù)由偏緊向適度過(guò)渡，流動(dòng)性將持續(xù)寬松。
　　投資建議：隨著前期供給端政策的落地及房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的完善，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與消費(fèi)修復(fù)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所回升，我們認(rèn)為供需兩端政策共振將帶來(lái)的新一輪增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注兩條主線：1）強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A（000002）、濱江集團(tuán)（002244 ）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）、萬(wàn)物云（2602）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)。