>> 中銀證券-房地產行業(yè)2023年2月月報：2月房地產市場成交同比增速轉正，重點關注基本面兌現(xiàn)的持續(xù)性-230316
| 上傳日期： |
2023/3/16 |
大小： |
2792KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
新房：2月新房成交低位回升，同比增速轉正。2月38城新房成交面積1252.4萬平，環(huán)比+20.5%，同比+0.9%，同比增速較上月提升42.1pct，1-2月累計降幅收窄至23.8%。一、二、三線城市環(huán)比增速-4.1%、17.4%和-5.5%，同比增速-0.1%、10.4%和17.6%，一線城市降幅較上月縮小31.3pct，二、三線城市增速較上月提升54.0、39.5pct。市場有所復蘇，主要因為節(jié)后需求的集中釋放，以及去年同期基數略低。
具體來看，一線城市新房成交面積同比負增長，我們認為一方面與備案數據層面的延遲有關，另一方面2月北京、上海、深圳三個城市的供應量均處低位，供應量環(huán)比均下降，上海1月集中供應新盤，深圳預期3月新房入市較多。但一線城市整體市場熱度并不低。其中，上海、北京熱度延續(xù)，成交面積同比分別出現(xiàn)了7%和42%的正增長，上海由于供應下降，成交環(huán)比小幅回落；廣深同比雖然仍有下降，但環(huán)比也都出現(xiàn)了小幅上漲，3月前兩周廣深新房成交面積同比增速均已回正。根據克而瑞調研，2月廣州部分項目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回，深圳個別網紅盤周末到訪量破3000組。因此我們預期一線城市新房成交面積3月同比將會轉正。二線城市政策放開較多，市場需求持續(xù)釋放。武漢、成都單月成交均破100萬平，主要源于供應收縮和前期需求積累，其中武漢同環(huán)比漲幅分別高達106%、79%；杭州、廈門、福州因項目集中入市，成交面積同比分別增長83%、11%、51%。三線城市多以點狀復蘇為主，低能級城市前期市場持續(xù)低迷，依托于部分城市前期積壓的剛需集中釋放，本月整體漲勢明顯，其中惠州、揚州、南寧同比出現(xiàn)明顯上漲，不過我們認為，部分三線城市需求集中釋放后可能出現(xiàn)一定疲態(tài)，后續(xù)銷售仍有縮量的可能。我們認為3、4月份高能級城市的“小陽春”仍會延續(xù)，但是全國數據由于弱三四線的修復較慢可能不會有太大回升。從我們跟蹤的3月前兩周數據來看，一線與二線城市新房成交面積同比增速持續(xù)提升，三線城市同比增速則有明顯波動。
二手房：2月二手房成交同比增幅顯著擴大，由于政策對于二手房的傾斜以及近期掛牌量增加，多城普遍成交顯著增加。2月14城二手房成交面積674.0萬平，環(huán)比+60.5%，同比+135.2%，同比增幅較上月擴大147.3pct。一、二、三線城市環(huán)比增速77.3%、54.8%、64.9%，同比增速89.9%、152.4%、274.1%，增速較上月分別提升117.8、155.5、246.5pct。從具體城市來看，我們跟蹤的所有城市二手房成交同環(huán)比增速均轉正。2月多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市場低迷、積壓的剛需購房需求集中回流入市；2）部分城市實行“帶押過戶”后置換改善需求釋放；3）信貸的持續(xù)寬松降低了客戶的購房門檻。根據貝殼研究院，1月50城二手房價指數自2021年8月起連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌后，景氣指數持續(xù)回升，2月貝殼經理信心指數超過50的信心榮枯線，二手房帶看量與網簽規(guī)模均有顯著幅度回升。從多周的高頻數據觀察來看，我們認為，當前二手市場的修復具有一定的可持續(xù)性，部分城市二手房市場成交短期好于新房市場，后續(xù)或將反哺新房市場，帶動整體銷售的回暖。
庫存與去化：2月整體庫存情況在1月的基礎上進一步好轉，多數城市去化壓力明顯降低。截至2月底，我們跟蹤的14城新房住宅庫存面積為1.01億平，環(huán)比-1.8%，同比-0.8%；去化周期為14.7個月，環(huán)比-0.3%，同比+21.7%。一、二、三線城市庫存同比增速9.4%、-10.7%、-16.2%；去化周期分別為11.7、12.8和14.8個月，同比增速29.3%、21.1%、-4.6%。具體來看，超過7成城市庫存環(huán)比小幅下降，上海、杭州、蘇州去化周期在12個月內。
開盤去化率：20個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)38%，與上月相比基本持平。從具體城市來看，2月各城市環(huán)比漲多跌少，上漲城市主要分為兩類：1）北京、上海等前期熱點城市，去化率在8成左右；2）前期低迷型城市，例如重慶、南京、鄭州等，主要依托于前期積壓的剛需集中釋放。雖然天津、東莞、佛山等去化率暫未止跌，但是微觀層面，已有客戶到訪量上升，客戶轉化率持增，項目折扣力度收回等市場企穩(wěn)的苗頭，后續(xù)預期也將在整體去化率層面有所體現(xiàn)。
土地市場：百城住宅類用地成交同比降幅收窄，溢價率同比提升。2月百城住宅類用地成交建面3103.2萬平，環(huán)比-2.3%，同比-1.9%；樓面均價3564元/平，環(huán)比+73.6%，同比+18.8%；平均溢價率5.97%，同比提升2.18pct。2月北京、杭州、蘇州等熱點城市舉行了四場土拍，受益于銷售數據回暖帶來的信心提升及土地質量的回升，整體溢價率水平均有所回升，但是從各城市內部情況來看，封頂溢價的仍然只是少數優(yōu)質地塊，多數普通地塊仍是底價成交，如北京搖號和底價成交各占半數。
房企：從銷售和拿地來看，房企經營面出現(xiàn)好轉；但融資表現(xiàn)平平。1）2月單月全口徑銷售額同比增速時隔19個月首次回正。百強房企1月全口徑銷售額同比+12.5%（前值：-31.7%）；權益口徑銷售額同比+17.2%（前值-32.0%）。TOP20房企中七成房企單月銷售額增速為正；
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