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銷(xiāo)售：需求端政策持續(xù)向好之下，銷(xiāo)售企穩(wěn)，防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)需求將是今年政策主基調(diào)。2023年1-2月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積同比-3.60%；銷(xiāo)售金額同比-0.10%；銷(xiāo)售均價(jià)同比3.70%。我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整帶來(lái)的積壓購(gòu)房需求釋放以及需求端政策的鼓勵(lì)，帶動(dòng)了今年一季度銷(xiāo)售的企穩(wěn)。當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷(xiāo)售市場(chǎng)正在走向觸底回升。
　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工稍顯疲弱但降幅明顯收窄，竣工顯著改善下投資降幅也顯著收窄。2023年1-2月累計(jì)新開(kāi)工面積同比-9.35%；竣工同比8.00%；開(kāi)發(fā)投資同比-5.70%。我們認(rèn)為，“保交樓”政策加速落地和去年年底防疫政策優(yōu)化，帶動(dòng)了竣工面積的改善。隨著銷(xiāo)售的企穩(wěn)和改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的推進(jìn)，施工與投資情況有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。但土地市場(chǎng)的持續(xù)弱勢(shì)和銷(xiāo)售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)制約新開(kāi)工和投資的恢復(fù)速度。
　　到位資金：隨著監(jiān)管層對(duì)行業(yè)資金面的支持和銷(xiāo)售的回暖，到位資金降幅顯著收窄，但整體壓力依然較大。2023年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金同比-15.20%；分項(xiàng)目來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款同比-15.01%，自籌資金同比-18.24%，定金及預(yù)收款同比-11.40%，個(gè)人按揭貸款同比-15.25%。1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。隨著供給端政策的不斷落地，房企融資情況正在得到有效改善。
　　投資建議：我們認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)頭部房企將持續(xù)受益于競(jìng)爭(zhēng)格局的改善，在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望獲得融資端的大力支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。