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核心觀點
　　2023年1-2地產(chǎn)行業(yè)銷售、融資、投資指標均出現(xiàn)顯著改善，近期住建部部長倪虹表示，大力支持剛性及改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。政策持續(xù)向好將有望推動銷售持續(xù)復蘇，我們看好去年積極補倉、土儲豐厚優(yōu)質(zhì)的房企。
　　國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)市場運行情況，2023年1-2月房地產(chǎn)銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為15133萬平方米、13669億元、13567萬平方米、13178萬平方米，同比增速分別為-3.6%、-5.7%、-9.4%、8.0%，前值（2022年12月）分別為-31.5%、-12.2%、-44.3%、-6.6%。
　　銷售降幅大幅收窄，復蘇具備持續(xù)性。2023年1-2月商品房銷售面積增速為-3.6%，降幅較2023年12月大幅收窄27.9個百分點。3月截至13日30個大中城市成交面積同比上升23.9%，銷售持續(xù)回暖。近期住建部部長倪虹表示，大力支持剛性及改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。政策持續(xù)向好可期，有望推動地產(chǎn)需求持續(xù)修復。
　　到位資金降幅大幅收窄，行業(yè)融資能力持續(xù)恢復。2023年1-2月到位資金增速為-15.2%，降幅較2022年12月大幅收窄13.5個百分點。自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款的降幅均出現(xiàn)大幅收窄，表明房企在發(fā)債方面出現(xiàn)明顯改善，且銷售回暖推動回款端到位資金改善。
　　新開工、竣工大幅改善，投資明顯修復。2023年1-2月新開工降幅大幅收窄，竣工增速由負轉(zhuǎn)正，土地成交降幅收窄，投資明顯改善。我們認為，隨著地產(chǎn)銷售端的企穩(wěn)回升，房企在以銷定投思路指引下的拿地積極性有望被激活，土地市場有望回暖；銷售有望持續(xù)回暖從而推動新開工持續(xù)改善，“保交樓”政策將持續(xù)為竣工形成支撐。
　　上調(diào)各項核心指標預測：我們上調(diào)對2023年銷售面積、新開工面積、開發(fā)投資、竣工面積的增速預測，分別為0%、-5%、0%、+15%（先前預測分別為-10%、-20%、-7%、+11%）。
　　銷售復蘇具備持續(xù)性，看好去年積極補倉、土儲豐厚優(yōu)質(zhì)的房企。2023年1-2月房地產(chǎn)銷售、融資、投資三大指標均現(xiàn)明顯改善，伴隨行業(yè)風險緩釋，銷售有望持續(xù)復蘇，我們看好去年積極拿地、擁有豐厚優(yōu)質(zhì)土儲的房企，其將充分受益于需求修復帶來的銷量提升。推薦A股：華發(fā)股份、濱江集團、萬科A、保利發(fā)展、建發(fā)股份，港股：越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、綠城中國、碧桂園。隨著地產(chǎn)銷售持續(xù)復蘇，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望修復，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)?！氨＝粯恰惫ぷ鞒掷m(xù)推進，看好有能力參與不良項目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風險提示：房地產(chǎn)銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復可能不及預期。