>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)1-2月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：銷售額回暖同比-0.1%，開發(fā)投資額同比收窄至-5.7%-230316
| 上傳日期： |
2023/3/16 |
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| 664KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資：1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比-5.7%。1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為13669億元，同比減少5.7%，較前值提高4.2pct。1-2月開發(fā)投資環(huán)比+51.3%。受制于土地投資復(fù)蘇較慢，施工面積體量趨勢性萎縮（2-3年），投資會持續(xù)承壓負(fù)增長，商辦類壓力相對較大。預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額樂觀和悲觀預(yù)期下分別為12.4萬億元和12.1萬億元，較2022年分別同比-6.3%和-8.6%。
新開工：1-2月新開工面積累計同比降幅收窄至-9.4%，其中住宅新開工面積同比-8.7%。1-2月份，全國累計新開工面積為13567萬方，同比減少9.4%，較前值提高30.0pct；1-2月環(huán)比增長51.5%。分業(yè)態(tài)看，1-2月份住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積分別為9891、373和879萬方，同比分別為-8.7%、9.3%和-17.8%。2023年全年的新開工受2022年拿地大幅下滑疊加2023年拿地尚未修復(fù)的影響，我們預(yù)計全年同比保持負(fù)增長，跌幅10%-15%。
竣工：1-2月竣工面積累計同比轉(zhuǎn)正至+8%，其中住宅竣工面積轉(zhuǎn)正至+9.7%。1-2月份，全國累計竣工面積為13178萬方，同比增長8.0%，較前值提高23.0pct。分業(yè)態(tài)看，1-2月份住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積分別為9782、322和976萬方，同比分別為9.7%、-19.2%和-1.9%。根據(jù)我們近期調(diào)研情況看，保交樓推進(jìn)速度較慢。但在中央推動《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》的背景下，我們認(rèn)為2023年保交樓資金、保交樓動作有望進(jìn)一步加碼，我們對政策期待值較高，故我們對全年的竣工預(yù)期維持在8%-12%的增速。
銷售：1-2月商品房銷售金額累計同比降幅收窄至-0.1%，銷售面積累計同比-3.6%。1-2月份，全國商品房銷售金額為15449億元，同比減少0.1%，較前值提高26.7pct；當(dāng)月環(huán)比增長5.4%。1-2月份，全國商品房銷售面積為15133萬方，同比減少3.6%，較前值提高20.7pct；當(dāng)月環(huán)比增長3.7%。銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，且有一季度同比轉(zhuǎn)正的趨勢。我們認(rèn)為主要是（1）2022年基數(shù)較低，且統(tǒng)計局口徑納入了保障房成交數(shù)據(jù)；（2）2022年積壓的需求在1月春節(jié)后得到一定的釋放；（3）近期較為寬松的政策環(huán)境促進(jìn)購房者信心的修復(fù)。從我們實際踩盤調(diào)研情況來看，2月總量弱復(fù)蘇，結(jié)構(gòu)性城市復(fù)蘇更強(qiáng)，3月以來部分城市的現(xiàn)場成交已經(jīng)開始回落（如重慶、無錫等），部分城市熱度仍存（如成都、武漢等），三四線復(fù)蘇力度較弱。整體看銷售持續(xù)性的回暖仍需政策繼續(xù)呵護(hù)，我們繼續(xù)看多需求端政策的放松，包括核心城市限購限貸的優(yōu)化。
資金：1-2月房企到位資金累計同比-15.2%，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計同比降幅有所收窄。1-2月份，房企到位資金累計值為21331億元，同比減少15.2%，較前值提高10.8pct。房企各項資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計值分別為3489、5、6342、7112和3495億元，同比分別為-15.0%、-34.5%、-18.2%、-11.4%和-15.2%。1-2月銷售有所回暖，帶動定金及預(yù)收款和個人按揭貸款降幅收窄；另外近期“三支箭”逐步落地，帶動國內(nèi)貸款降幅收窄。整體看目前房企融資端已較為寬松，需要繼續(xù)關(guān)注政策落實以及2023年銷售情況。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，我們?nèi)匀徽J(rèn)為政策需要持續(xù)加碼呵護(hù)才能使得銷售整體的復(fù)蘇態(tài)勢更明朗，拿地信心顯著恢復(fù)，進(jìn)而減少地方債務(wù)風(fēng)險和金融系統(tǒng)的風(fēng)險。擇股的主要邏輯方向?qū)?cè)重于需求側(cè)政策利好的基本面股票，主要包含以下幾個方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展；2、受益于一線城市量價修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
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