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核心觀點(diǎn)：
　　在過去的虎年里，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近20年來前所未有的大幅度震蕩，大量的企業(yè)在危機(jī)面前倒下，但也有少數(shù)房企憑借著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和不躺平的決心，成為了地產(chǎn)的“孤勇者”。那么在殘酷的環(huán)境下，房企是依靠什么活下來呢？為了更加形象的闡釋原因，我們將以碧桂園為典型案例，探究這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)活下來的原因。
　　要理解為什么“孤勇者”能夠活下來，首先要對(duì)2021-22年地產(chǎn)危機(jī)的性質(zhì)有所了解。我們認(rèn)為，造成本輪震蕩的原因主要有二：首先，在持續(xù)的加杠桿后，地產(chǎn)企業(yè)本身具有高度的脆弱性；此外，2021-2022年，地產(chǎn)行業(yè)遭遇了突如其來的快速去杠桿進(jìn)程，財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)杠桿雙雙壓降，引爆了企業(yè)的信用危機(jī)。
　　從本輪危機(jī)來看，本輪地產(chǎn)危機(jī)的爆發(fā)源于2021年以后經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿的快速壓降，去杠桿速度快，力度猛，時(shí)間短，實(shí)質(zhì)上給予房企騰挪轉(zhuǎn)移的空間極為逼仄。因此，要在本輪危機(jī)中生存下來，危機(jī)中的協(xié)調(diào)處理固然重要，但更為重要的是危機(jī)爆發(fā)前的長(zhǎng)期維持穩(wěn)健財(cái)務(wù)水平的決心。
　　春江水暖鴨先知，項(xiàng)目覆蓋全國(guó)的碧桂園對(duì)于行業(yè)的變化則無疑有更為清晰的認(rèn)知。2018年以后，隨著三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速成長(zhǎng)期逐步走向成熟期，以及資管新規(guī)等政策的出爐，企業(yè)的生存環(huán)境也不再像過去那樣“友好”。面政策端的變化和區(qū)域的分化，碧桂園進(jìn)行了及時(shí)的調(diào)整，在投資上更趨穩(wěn)健，也更加追求更為健康的財(cái)務(wù)水平。在大量的同行仍在通過各種手段“加杠桿”時(shí)，碧桂園已經(jīng)提前開啟了“降杠桿”之路，安全系數(shù)大為提高，這也幫助其在民企幾乎“團(tuán)滅”的情況下活到“決賽圈”奠定了良好的基礎(chǔ)。
　　危難當(dāng)前，唯有責(zé)任。在絕境面前，碧桂園并未如某些房企那樣“躺平”了事，而是積極自救，表現(xiàn)出了驚人的求生欲望和堅(jiān)持到底的勇氣。具體來看，碧桂園通過配股、股東借款等方式積極自救，以求能夠在流動(dòng)性危機(jī)中存活下去。企業(yè)的積極自救固然關(guān)鍵，但企業(yè)在危機(jī)中的存續(xù)仍然離不開環(huán)境的支持。時(shí)間行至2022年末，行業(yè)的環(huán)境終于開始向?qū)Ψ科笥欣姆较蜣D(zhuǎn)變。隨著風(fēng)險(xiǎn)逐漸蔓延至優(yōu)質(zhì)民企乃至于部分國(guó)央企，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)發(fā)酵將影響“保交樓”和“金融穩(wěn)定”的大局，12月監(jiān)管當(dāng)局祭出“三支箭”政策，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行支持。碧桂園短期流動(dòng)性得到了明顯的改善，其求生之路也柳暗花明，再現(xiàn)生機(jī)。
　　展望未來，在2023年銷售可能仍面臨較大壓力的情況下，當(dāng)前部分優(yōu)質(zhì)民企仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上“上岸”，融資端的后續(xù)支持仍有其必要性。監(jiān)管當(dāng)局或?qū)墓蓹?quán)融資和債權(quán)融資兩個(gè)角度出發(fā)，幫助企業(yè)度過當(dāng)前的“至暗時(shí)刻”。