>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-2月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：銷售恢復(fù)超預(yù)期，到位資金仍有缺口-230316
| 上傳日期： |
2023/3/16 |
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| 362KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
趙旭翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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統(tǒng)計局公布2023年1-2月房地產(chǎn)市場運行情況。房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為15133萬平米/15449億元/13669億元/13567萬平米，同比增速分別為-3.6%/-0.1%/-5.7%/-9.4%，前值-31.5%/-27.7%/-12.2%/-44.3%。
銷售恢復(fù)超預(yù)期，1-2月銷售降幅明顯收窄。1-2月全國實現(xiàn)商品房銷售面積15,133萬方，同比下滑3.6%，前值-31.5%；實現(xiàn)銷售金額15,449億，同比下滑0.1%，前值-27.7%。1-2月商品房成交均價為10209元/平方米，同比增長3.7%，較22年12月環(huán)比增長1.6%。春節(jié)以來部分重點城市銷售出現(xiàn)回暖跡象，我們分析銷售改善的原因主要在于年前因疫情積壓的部分置業(yè)需求釋放，開發(fā)商集體回收部分折扣助推購房情緒上漲，以及因城施策效果進一步顯現(xiàn)。2023年1-2月全國東部/中部/西部/東北部銷售面積同比增速分別為-2.2%/-5.5%/-4.3%/2.4%，前值-24.7%/-35.7%/-33.3%/-53.4%。
新開工同比數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資修復(fù)。2023年1-2月新開工同比降幅收窄，考慮到前值較低及節(jié)假日影響，不能充分說明房企新開工意愿有明顯好轉(zhuǎn)。我們認(rèn)為企業(yè)新開工面臨多方面的阻力，土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目入市節(jié)奏緩慢；去化率和成交價無明顯改善時房企選擇控量保價，補庫存動力不足；保交樓政策推動下，竣工對新開工存在擠出效應(yīng)。1-2月房地產(chǎn)投資有所改善，保交付政策和資金推動下建安成本有一定支撐，但房企投資拿地和新開工仍需銷售進一步復(fù)蘇推動，制約開發(fā)投資修復(fù)速度。
銷售回款改善，到位資金仍有缺口。2023年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金21,331億，同比增速-15.2%，前值（2022年12月）為-28.7%。分項來看，銷售回款對房企資金面的拖累減弱，但到位資金恢復(fù)速度落后于銷售。去年11月以來監(jiān)管針對優(yōu)質(zhì)頭部房企的融資支持政策密集釋出，盡管在市場化、法治化的框架下對房企的新增頭寸支持有限，但通過債務(wù)展期、置換等方式，實際上緩解了房企部分流動性壓力。
TOP10集中度階段性回升，百強房企銷售弱于行業(yè)平均。2023年1-2月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企銷售金額的同比增速分別為-0.1%、8.2%、-29.8%和-30.3%，銷售結(jié)構(gòu)性分化加劇。2023年1-2月TOP10銷售集中度為25.8%。
投資建議與投資標(biāo)的
2023年1-2月房地產(chǎn)銷售、投資、到位資金等指標(biāo)均有修復(fù)。銷售恢復(fù)超預(yù)期，降幅較2022年明顯收窄，我們認(rèn)為主要原因是春節(jié)以來因疫情積壓的部分置業(yè)需求釋放，房企集體收回部分折扣助推購房情緒上漲，疊加此前政策效果進一步顯現(xiàn)，促使重點城市新房銷售有所轉(zhuǎn)暖。市場提振下銷售回款改善，但從數(shù)據(jù)上看其恢復(fù)落后于銷售，房企到位資金仍有缺口。新開工和房企投資拿地的恢復(fù)有賴于銷售市場回暖程度，此前土地成交縮量、地方城投拿地項目入市緩慢也會制約新開工修復(fù)速度。政策方面，政府工作報告再次強調(diào)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，同時首次提到“防止無序擴張”，說明供給端針對優(yōu)質(zhì)房企的融資支持有望延續(xù)，但不會采用加劇房企三高模式的方式。需求端中低能級城市政策持續(xù)寬松，但進一步放松的空間有限，銀保監(jiān)會近日宣布開展為期六個月的不法貸款中介專項治理行動，將關(guān)注房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸等，結(jié)合住建部負(fù)責(zé)人多次強調(diào)不讓投機炒房重新入市、原則上不支持三套以上購房的要求，我們認(rèn)為需求端政策仍將在“房住不炒”底線之上精準(zhǔn)釋放合理需求，而不會不計代價“大水漫灌”。關(guān)注銷售復(fù)蘇的持續(xù)性，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險進一步擴大。
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