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商品住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)，東部區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程較快
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-2月商品房行業(yè)數(shù)據(jù)。2023年1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積1.51億平，同比下降3.6%（2022年全年-24.3%）；1-2月商品房銷(xiāo)售額1.54萬(wàn)億元，同比下降0.1%（2022年全年-26.7%），其中商品住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)3.5%。分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北區(qū)域銷(xiāo)售額同比增速分別為2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%（2022年全年分別為-25.1%、-25.7%、-30.6%、-40.9%），東部區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程較快。整體來(lái)看，疫情封控結(jié)束需求釋放疊加中央和地方政府寬松購(gòu)房政策，2023年前兩月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)降幅收窄，銷(xiāo)售市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)初顯，但小陽(yáng)春持續(xù)性仍需觀察，市場(chǎng)全面恢復(fù)仍需時(shí)日。
　　新開(kāi)工面積同比仍降，竣工面積同比企穩(wěn)回正
　　2023年1-2月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積1.36億平，同比下降9.4%（2022年全年-39.4%）；其中住宅新開(kāi)工面積0.99億平，同比下降8.7%（2022年全年-39.8%），整體仍保持下降趨勢(shì)，源于2022年品牌房企拿地減少，并且1-2月行業(yè)仍處于低需求、弱預(yù)期的狀態(tài)，房企新開(kāi)工意愿較弱。2023年1-2月，房屋竣工面積1.32億平，同比增長(zhǎng)8.0%（2022年全年-15.0%），其中住宅竣工面積0.98億平，同比增長(zhǎng)9.7%（2022年全年-14.3%），在疫情政策全面放松后，工程進(jìn)度恢復(fù)正常，竣工面積同比增長(zhǎng)，伴隨保交付政策持續(xù)推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)2023年竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。
　　投資下行壓力依舊，房企資金壓力猶存
　　2023年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1.37萬(wàn)億元，同比下降5.7%（2022年全年-10.0%），其中住宅開(kāi)發(fā)投資額同比下降4.6%。開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)承壓一方面源于市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)不及預(yù)期，降低了房企投資能力和投資意愿；另一方面投資拿地減少，導(dǎo)致開(kāi)復(fù)工面積減少。我們預(yù)計(jì)在銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期下，短期內(nèi)行業(yè)拿地面積、新開(kāi)工面積有望修復(fù)，長(zhǎng)期來(lái)看房企融資恢復(fù)正常，開(kāi)發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。2023年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.13萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降15.2%（2022年全年-25.9%），其中自籌資金單月下降18.2%，企業(yè)資金壓力猶存。
　　投資建議
　　伴隨中央和地方寬松政策不斷出臺(tái)，1-2月商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)邊際改善。2022年1-5月基數(shù)持續(xù)下行，低基數(shù)下后續(xù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有望持續(xù)回暖，我們認(rèn)為伴隨3-4月小陽(yáng)春推盤(pán)高峰到來(lái)，2022年拿地積極的國(guó)央企貨值會(huì)更充裕。板塊貝塔依賴(lài)政策放松和房?jī)r(jià)波動(dòng)，個(gè)股阿爾法來(lái)自銷(xiāo)售增長(zhǎng)和未來(lái)拿地利潤(rùn)率的回升。供給側(cè)改革下，持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，政策改善不及預(yù)期。