>> 東吳證券-固收周報：地產(chǎn)庫存去化走到哪一步？-230319
| 上傳日期： |
2023/3/19 |
大小： |
2957KB |
| 格式： |
pdf 共36頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
李勇,陳伯銘 |
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觀點
2023年1-2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布，顯示房地產(chǎn)市場有所修復。從庫存角度觀察，能否支撐房地產(chǎn)的回暖？從投資方面看，2023年1-2月房地產(chǎn)投資累計同比-5.7%，相比下2023年1-12月累計同比為-10%。從銷售方面看，2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。數(shù)據(jù)顯示2023年開年房地產(chǎn)市場有所修復。由于房地產(chǎn)的生命周期可概括為“房屋銷售→土地購置→房屋開工→施工投資”，一般將房屋銷售作為開端。對于房地產(chǎn)市場的反彈幅度，我們可以觀察房地產(chǎn)的去化周期，這決定了目前是否還在庫存消化期，銷售需求能否有效釋放。庫存可進一步分為狹義庫存和廣義庫存，其中狹義庫存僅考慮了已竣工的現(xiàn)房，而廣義庫存包含了已開工但尚未竣工的房屋。截至2023年2月，狹義住宅庫存面積65528萬平方米，去化周期約為2.79年，廣義住宅庫存面積229165萬平方米，去化周期約為2年。從兩者之間的比較而言，狹義庫存去化周期大于廣義庫存，且自去年10月起上行較為明顯，或與竣工的加快相關(guān)。從歷史分位水平看，狹義庫存去化周期處于2008年以來的最高位，廣義庫存水平處于2008年以來的66%分位數(shù)水平。綜上所述，房地產(chǎn)尚未實現(xiàn)出清，仍然存在一定的去化壓力，我們預計在低基數(shù)效應下，全年房地產(chǎn)投資累計同比將恢復到0值附近。在經(jīng)濟弱復蘇和資金利率圍繞政策利率中樞波動的背景下，利率走勢難以破局，仍將在2.9%附近波動。
美國2月CPI基本符合預期，但核心CPI環(huán)比有所反彈，3月加息預期怎么看？（1）美國2月CPI基本符合預期，但核心CPI環(huán)比有所反彈。美國2月CPI同比上漲6.0%，低于前值6.4%，符合市場預期；2月CPI環(huán)比增速由0.5%小幅回落至0.4%，與預期一致。核心CPI同比上漲5.5%，略低于前值5.6%，符合預期；核心CPI環(huán)比反彈至0.5%，高于預期和前值0.4%。（2）能源價格及核心商品通脹為2月通脹回落的主要來源。2月能源價格再次轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下降0.6%，其中汽油價格環(huán)比增速由此前的2.4%收窄至1.0%。食品價格環(huán)比增速小幅回落至0.4%。核心商品通脹在1月意外轉(zhuǎn)正后，2月環(huán)比增速回落至0%，近兩個月數(shù)據(jù)顯示，雖然供應鏈壓力不斷緩解，但核心商品通脹仍具有一定韌性。二手車仍為帶動核心CPI下行的主要動力，2月環(huán)比跌幅擴大至2.8%。（3）住房租金及薪資增速高企導致核心服務通脹仍然堅挺。2月核心服務通脹環(huán)比增速小幅反彈至0.6%，其中住房分項環(huán)比增速小幅收窄至0.7%但仍處高位，目前房地產(chǎn)市場的降溫還未明顯傳導至租金。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，租金及自有住房的等價租金滯后于CS房價18個月左右，房價在2022年年中已開始見頂回落，預計住房租金通脹將在2023年下半年回落，租金在未來幾個月仍然保持韌性，是支撐核心通脹的主要原因。2月CPI基本符合預期，SVB和Signature Bank的倒閉疊加瑞士信貸問題持續(xù)發(fā)酵，目前市場恐慌情緒不斷升溫，我們認為未來幾個月通脹仍將延續(xù)回落態(tài)勢，但下行速度將逐漸放緩。美聯(lián)儲對于3月加息幅度的考量更關(guān)注對于金融穩(wěn)定的維持，因此我們預計聯(lián)儲3月將加息25bp，并且存在不加息的可能性，對本輪加息終點的預期降至5.0-5.5%。但若本次風險事件能夠妥善解決，美聯(lián)儲仍將堅定壓低通脹，則我們預計降息時點或不會較快開啟，聯(lián)儲或?qū)⒂诮衲昴昴┗蛎髂觊_啟降息。
風險提示：變種病毒超預期傳播、宏觀經(jīng)濟增速不及預期、全球“再通脹”超預期、地緣風險超預期
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