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2023年3月23日，中海物業(yè)發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)公告；公司2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收126.89億港元，同比+34.4%，歸母凈利潤(rùn)12.73億港元，同比+29.4%。
　　營(yíng)收業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)優(yōu)良。1）收入快速提升：2022年公司收入增加的原因主要是在管面積的提升、香港抗疫管理方艙帶來額外收益及非住戶、住戶增值服務(wù)部分的增長(zhǎng)；2）基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)占比提高：公司物業(yè)管理服務(wù)收入占比70%提升至74.5%，同時(shí)非住戶與住戶增值服務(wù)收入占比分別由2021年的18.9%、8.6%下降至16.6%、6.9%，停車位買賣業(yè)務(wù)由2021年的2.5%下降至2.0%，我們認(rèn)為增值服務(wù)和車位業(yè)務(wù)收入占比的下降是受2022年疫情及地產(chǎn)環(huán)境擾動(dòng)帶來的負(fù)面影響所致，在高毛利率業(yè)務(wù)受不可控因素干擾下公司依然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，體現(xiàn)了公司在核心業(yè)務(wù)方面扎實(shí)的韌性；3）行政費(fèi)用率下行：期內(nèi)公司持續(xù)降本增效，管理費(fèi)用率從2021年的4.54%降至3.67%；4）毛利率下滑主要因項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化及抗疫成本增加：公司毛利率由2021年17.4%下滑至2022年15.9%，主要由毛利較低的包干制項(xiàng)目占比繼續(xù)提升、隔離管理成本增加及疫情防控成本增加所致。
　　市場(chǎng)化程度提升，非住宅項(xiàng)目占比擴(kuò)大。1）第三方在管占比提高：截至期末，公司管理面積由去年年底2.6億方增加至3.2億方；從項(xiàng)目來源看，來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目占比由去年同期的27.6%提升至32.8%；2）非住業(yè)態(tài)占比增加：公司3.2億方在管項(xiàng)目中，非住宅業(yè)態(tài)占比由去年同期的22.8%提升至24.5%。整體而言，公司項(xiàng)目來源更多來自于第三方，同時(shí)業(yè)態(tài)更加豐富，我們認(rèn)為這有助于公司市場(chǎng)化能力的檢驗(yàn)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。
　　增值服務(wù)收入逆市實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。1）非住戶增值服務(wù)收入占比下降，內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：公司非住戶增值服務(wù)收入占比由2021年末的18.9%降至16.6%；從內(nèi)結(jié)構(gòu)看，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，顧問咨詢服務(wù)收入下滑較多，但市場(chǎng)化程度更高的工程服務(wù)收入增速大幅提升，業(yè)務(wù)模式更加市場(chǎng)化；2）住戶增值服務(wù)維持增長(zhǎng)，盈利能力提升：2022年的疫情及房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)公司住戶增值服務(wù)中如社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、居家生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)開展帶來一定的負(fù)面影響，但依靠管理面積的上升及業(yè)務(wù)的積極拓展，公司不僅實(shí)現(xiàn)了板塊收入的增長(zhǎng)，板塊毛利率2021年末33.3%提升至38.1%。
　　投資建議：公司2022年面對(duì)逆境交出一份優(yōu)秀的業(yè)績(jī)單，不僅完成目標(biāo)，核心物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，體現(xiàn)了公司在執(zhí)行力、項(xiàng)目管控和拓展方面的優(yōu)秀能力。隨著疫情影響消退及地產(chǎn)的回暖，我們認(rèn)為公司有望繼續(xù)完成既定目標(biāo)，上調(diào)公司2023-2024年EPS分別為0.51、0.66港元/股（原值為0.50、0.64港元/股），引入2025年EPS預(yù)測(cè)0.85港元/股，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)下行超預(yù)期、物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化進(jìn)度低于預(yù)期、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇影響公司擴(kuò)張速度、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。